Immobilie kaufen: Der komplette Guide für 2026

Eine Immobilie zu kaufen ist eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Es ist ein Schritt, der nicht nur finanzielle Sicherheit und langfristigen Vermögensaufbau verspricht, sondern auch ein greifbares Investment darstellt, das über die Zeit an Wert gewinnen kann. Doch wer eine Immobilie kaufen möchte, steht oft vor einem Berg komplexer Fragen:

• Wie plane ich beim Immobilie kaufen mein Budget richtig?
• Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
• Und wie finde ich unter Tausenden von Angeboten das passende Objekt, das meinen Zielen entspricht?

Dieser umfassende Guide führt dich Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess beim Immobilie kaufen. Von der ersten Budgetplanung über die strategische Immobiliensuche bis hin zum finalen Notartermin – wir decken alle Aspekte ab, die du für einen erfolgreichen Immobilienkauf benötigst.

Dabei zeigen wir dir, wie du beim Immobilie kaufen mit datenbasierten Analysen und den richtigen Tools, wie sie Soldd bietet, dein Investment fundiert und sicher umsetzen kannst. Egal, ob du deine erste Immobilie kaufst oder bereits Erfahrung hast, dieser Artikel liefert dir die entscheidenden Einblicke für 2026.

Inhaltsverzeichnis 

• Warum eine Immobilie kaufen? Die Vorteile als Investment
• Der Immobilienmarkt 2026: Jetzt eine Immobilie kaufen oder abwarten?
• Schritt-für-Schritt-Anleitung: So gelingt es, eine Immobilie zu kaufen
• Typische Fehler beim Immobilie kaufen und wie du sie vermeidest
• Von der ersten Immobilie zum Immobilienportfolio
• Checkliste für den Immobilienkauf: Die wichtigsten Punkte auf einen Blick
• Fazit: Eine Immobilie zu kaufen ist ein Projekt mit Zukunft
• FAQ – Häufig gestellte Fragen zum Thema „Immobilie kaufen“

Warum eine Immobilie kaufen? Die Vorteile als Investment

Wer eine Immobilie kaufen möchte, trifft weit mehr als nur die Entscheidung für ein Dach über dem Kopf. Eine Immobilie zu kaufen ist eine strategische Investitionsentscheidung und ein stabiler Baustein für deine finanzielle Zukunft. Während viele andere Anlageformen von den Schwankungen der Finanzmärkte, Zinsänderungen oder wirtschaftlichen Unsicherheiten betroffen sind, bietet eine gut ausgewählte Immobilie einen bleibenden, realen Wert. Immobilien gelten als ausgesprochen inflationssicher, da Mieten und Immobilienwerte in der Regel mit der allgemeinen Teuerungsrate steigen. Dies schützt Ihr Vermögen vor dem schleichenden Wertverlust durch Inflation.

Darüber hinaus ermöglicht es, eine Immobilie zu kaufen, den Aufbau von passivem Einkommen durch Mieteinnahmen. Diese regelmäßigen Erträge können nicht nur die laufenden Kosten und die Finanzierung decken, sondern auch eine zusätzliche Einnahmequelle darstellen. Langfristig führt dies zu einem gezielten und nachhaltigen Vermögensaufbau über Jahrzehnte.

Wer eine Immobilie erwirbt, investiert in einen Sachwert, der nicht nur Stabilität bietet, sondern auch das Potenzial für eine erhebliche Wertsteigerung hat.

Der Immobilienmarkt entwickelt sich stetig, und die richtige Entscheidung hängt von Faktoren wie Budget, Region und deinen langfristigen Zielen ab. Mit einer Plattform wie Soldd kannst du Marktwerte, Lagen und Renditen objektiv vergleichen – ein entscheidender Vorteil, um den Überblick zu behalten und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Der Immobilienmarkt 2026: Jetzt eine Immobilie kaufen oder abwarten?

Wer 2026 eine Immobilie kaufen möchte, trifft auf ein deutlich strukturierteres Marktumfeld als noch in den Vorjahren. Nach der Phase stark gestiegener Zinsen und restriktiver Kreditvergabe hat sich der Markt weiter normalisiert. Die Finanzierungskonditionen bewegen sich auf einem stabileren Niveau, was Käufern wieder mehr Planungssicherheit gibt. Gleichzeitig haben sich die Immobilienpreise in vielen Regionen konsolidiert und entwickeln sich zunehmend differenziert nach Lage und Objektqualität.

Für 2026 sehen Marktbeobachter vor allem Chancen für gut vorbereitete Käufer. Das Angebot an verfügbaren Immobilien ist im Vergleich zu den Boomjahren höher, während die Nachfrage selektiver geworden ist. Überhitzte Märkte und flächendeckende Preissteigerungen sind seltener, stattdessen gewinnen realistische Bewertungen und Verhandlungsspielräume an Bedeutung. Wer eine Immobilie kaufen möchte, profitiert von einer größeren Auswahl und besseren Vergleichsmöglichkeiten.

Entscheidend ist 2026 weniger das Timing als die Qualität der Entscheidung. Eine fundierte Analyse von Mikrolage, Preisniveau und Finanzierbarkeit ist zentral, um Fehlkäufe zu vermeiden. Käufer, die datenbasiert vorgehen und Markt, Standort und Objekt realistisch bewerten, können die aktuellen Bedingungen gezielt nutzen – unabhängig davon, ob es um Eigennutzung oder Investment geht.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: So gelingt es, eine Immobilie zu kaufen

Wer erfolgreich eine Immobilie kaufen möchte, braucht einen klaren Fahrplan. Am Anfang steht die Vision – sei es die eigene Eigentumswohnung, ein Haus im Grünen oder ein Mehrfamilienhaus als rentable Kapitalanlage. Doch bevor du eine Immobilie kaufst und dich auf die Suche nach deiner Traumimmobilie begibst, ist eine solide und strukturierte Vorbereitung das A und O für den Erfolg beim Immobilie kaufen.

Schritt 1: Budget festlegen und Finanzierung planen 

Der erste und wichtigste Schritt beim Immobilie kaufen ist die ehrliche Bestandsaufnahme deiner Finanzen.

Kläre, wie viel Eigenkapital dir zur Verfügung steht und wie hoch der maximale Kreditrahmen ausfallen darf, wenn du eine Immobilie kaufen möchtest. Als Faustregel gilt: Banken fordern in der Regel eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 % des Kaufpreises, um eine solide Finanzierungsbasis zu gewährleisten, wenn du eine Immobilie kaufst. Eine höhere Eigenkapitalquote führt oft zu deutlich besseren Zinskonditionen beim Immobilie kaufen.

Doch mit dem Kaufpreis allein ist es nicht getan, wenn du eine Immobilie kaufst. Ein entscheidender Punkt beim Immobilie kaufen sind die Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland und Region zusätzlich 10–15 % des Kaufpreises ausmachen können. Dazu gehören:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbucheintragungsgebühr
• Maklerprovision
• Eventuelle Kosten für ein Wertgutachten

Um diese Ausgaben präzise zu kalkulieren, ist ein detaillierter Überblick unerlässlich. Unser Artikel zu den Kosten beim Immobilienkauf liefert dir hierzu eine umfassende Aufschlüsselung. Plane diese Posten von Anfang an fest in dein Budget ein, um finanzielle Engpässe zu vermeiden. Führe zudem eine detaillierte Haushaltsrechnung durch, um deine monatliche Belastbarkeit realistisch einzuschätzen.

Informiere dich auch über staatliche Förderprogramme wie die der KfW in Deutschland oder spezifische Ratgeber der WKO in Österreich, um deine Finanzierung zu optimieren.

Die genauen Kreditvoraussetzungen in Österreich sind ebenfalls ein wichtiger Faktor, den du frühzeitig prüfen solltest.

Schritt 2: Die passende Immobilie finden und bewerten 

Die Suche nach der richtigen Immobilie ist oft der zeitintensivste Teil, wenn du eine Immobilie kaufen möchtest. Immobilienportale bieten zwar eine Fülle von Inseraten, doch die wahre Herausforderung beim Immobilienkauf besteht darin, den tatsächlichen Wert eines Objekts zu erkennen und es objektiv zu bewerten. Ein ansprechendes Foto allein macht noch kein gutes Investment aus.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte folgende entscheidende Kriterien bei der Auswahl beachten:

• die Lage
• der Zustand des Objekts
• das Potenzial für Mieteinnahmen
• die zukünftige Wertentwicklung und
• das allgemeine Preis-Leistungs-Verhältnis. 

Die Lage ist dabei der mit Abstand wichtigste Faktor, denn sie beeinflusst nicht nur den aktuellen Wert, sondern auch die langfristige Wertstabilität und das Wachstumspotenzial. Eine gute Mikrolage zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur, kurze Wege zu wichtigen Einrichtungen und eine hohe Lebensqualität aus. Die Makrolage hingegen umfasst die wirtschaftlichen und demografischen Trends der gesamten Region.

Weiterführende Informationen zur Mikro- und Makrolage findest du auch in unseren Artikeln: "Lagebewertung beim Immobilienkauf | So findest du die perfekte Lage“ und „Mikrolage: Wie du die Qualität eines Standorts richtig einschätzt“.

Wichtig:
Bevor du eine Immobilie kaufst, ist eine fundierte Wertermittlung unerlässlich. Nur wer Marktpreis, Lagequalität und Objektzustand realistisch einordnet, kann Fehlentscheidungen vermeiden. Neben klassischen Bewertungsmethoden gewinnen datenbasierte Analysemodelle zunehmend an Bedeutung, da sie Marktvergleiche objektivieren und die Entscheidungsgrundlage deutlich verbessern.

Schritt 3: Objektprüfung und Kaufentscheidung

Bevor du beim Immobilie kaufen ein verbindliches Angebot abgibst, ist eine gründliche Prüfung des Objekts vor Ort unerlässlich. Eine Besichtigung gibt dir die Möglichkeit, den tatsächlichen Zustand der Immobilie mit den Angaben im Exposé abzugleichen. Achte dabei besonders auf das Baujahr, durchgeführte Sanierungen, die Energieeffizienzklasse laut Energieausweis und die Höhe der laufenden Nebenkosten. Prüfe außerdem, ob die Immobilie vermietet ist oder leer steht, da dies deine Pläne zur Eigennutzung oder Vermietung direkt beeinflusst.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte objektive Vergleiche erstellen:

• Wie schneidet das Haus oder die Wohnung im Vergleich zu ähnlichen Objekten in der direkten Umgebung ab?
• Welche Rendite lässt sich mit der Immobilie im Vergleich zu anderen Anlageformen erzielen? 

Ein Tool wie Soldd kann solche Analysen automatisiert durchführen und dir eine fundierte Entscheidungsgrundlage liefern. Zieh bei Unsicherheiten, insbesondere bei älteren Objekten, unbedingt einen unabhängigen Baugutachter hinzu, um versteckte Mängel aufzudecken.

Schritt 4: Kaufabwicklung und Notartermin 

Sobald du dich für den Kauf einer Immobilie entschieden und die Finanzierung gesichert hast, beginnen die formalen Schritte der Kaufabwicklung.

Der Kaufvertrag sollte von einem unabhängigen Anwalt oder Experten geprüft werden, bevor du den Notartermin vereinbarst. Der Notar agiert als neutrale Instanz und sorgt für eine rechtssichere Abwicklung der Transaktion zwischen Käufer und Verkäufer.

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Zahlung des Kaufpreises veranlasst der Notar die Eintragung ins Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung wirst du offiziell zum Eigentümer der Immobilie. Achte darauf, dass alle wichtigen Vereinbarungen – wie der genaue Übergabezeitpunkt, der Umgang mit bekannten Mängeln oder die Übernahme bestehender Mietverträge – detailliert im Kaufvertrag festgehalten sind.

Informationen zum genauen Ablauf von Kaufvertrag und Grundbuch sind hierbei von großer Bedeutung.

Typische Fehler beim Immobilie kaufen und wie du sie vermeidest

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte typische Fehler kennen und vermeiden. Viele Anfänger unterschätzen die Komplexität des Prozesses und tappen in vermeidbare Fallen. Einer der häufigsten Fehler ist die Unterschätzung der Kaufnebenkosten. Der Kaufpreis wird als alleinige Ausgabe betrachtet, während Steuern, Notargebühren und Maklerprovisionen, die sich schnell auf 10-15 % des Kaufpreises summieren können, nicht ausreichend berücksichtigt werden. Plane daher immer einen finanziellen Puffer ein.

Ein weiterer kritischer Fehler beim Immobilie kaufen ist, sich emotional zu schnell an ein Objekt zu binden. Wer sich in ein Haus oder eine Wohnung verliebt, bevor die Finanzierung gesichert ist, riskiert nicht nur Enttäuschungen, sondern neigt auch dazu, einen überhöhten Preis zu akzeptieren. Versuche stattdessen, mehrere Optionen rational und nüchtern zu vergleichen.

Auch der Zustand der Immobilie wird oft falsch eingeschätzt. Ein niedriger Kaufpreis kann verlockend sein, doch unvorhergesehene Sanierungs- oder Modernisierungskosten können das vermeintliche Schnäppchen schnell zu einer teuren Belastung machen.

Lass die daher alle relevanten Unterlagen wie den Energieausweis, Baupläne und Wartungsnachweise aushändigen und zieh im Zweifelsfall einen Baugutachter hinzu.

Ein umfassender Ratgeber zum Immobilienkauf von der Verbraucherzentrale kann dir helfen, diese und weitere Fehler zu vermeiden.

Von der ersten Immobilie zum Immobilienportfolio

Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft, legt häufig den Grundstein für eine langfristige Investmentstrategie. Mit einer klaren Planung lassen sich Erträge aus der ersten Immobilie gezielt nutzen, um weitere Investments zu realisieren. Mieteinnahmen schaffen laufende Liquidität, während Wertsteigerungen das Eigenkapital erhöhen. So kann schrittweise ein stabiles und diversifiziertes Immobilienportfolio aufgebaut werden, das auf realen Sachwerten basiert und langfristig zur Vermögenssicherung beiträgt.

Für den Portfolioaufbau kommen unterschiedliche Strategien infrage.

• Die Buy and Hold Strategie zielt auf langfristige Mieteinnahmen und nachhaltige Wertentwicklung ab.
• Die Fix & Flip Strategie setzt dagegen auf den gezielten Ankauf, die Optimierung und den kurzfristigen Wiederverkauf von Immobilien mit Gewinn.

Beide Ansätze verfolgen unterschiedliche Ziele, können sich jedoch – richtig eingesetzt – sinnvoll ergänzen.

Welche Strategie besser geeignet ist, hängt von Kapital, Zeithorizont und Risikobereitschaft ab.

Checkliste für den Immobilienkauf: Die wichtigsten Punkte auf einen Blick

Fazit: Eine Immobilie zu kaufen ist ein Projekt mit Zukunft

Der Kauf einer Immobilie ist weit mehr als eine reine Finanzentscheidung. Er ist ein strategischer Prozess, der fundiertes Wissen, sorgfältige Planung und realistische Bewertungen erfordert. Wer Budget, Finanzierung, Lage und Marktumfeld strukturiert analysiert, reduziert Risiken und schafft die Basis für eine nachhaltige Wertentwicklung.

Der Immobilienmarkt 2026 bietet dafür attraktive Rahmenbedingungen, insbesondere für gut vorbereitete Käufer. Entscheidend ist nicht der perfekte Zeitpunkt, sondern die Qualität der Entscheidung. Datenbasierte Analysen und objektive Vergleiche gewinnen dabei zunehmend an Bedeutung, um Marktpreise realistisch einzuordnen und Investitionschancen gezielt zu bewerten.

Digitale Analyseplattformen wie Soldd unterstützen diesen Prozess, indem sie relevante Markt, Lage und Objektdaten transparent aufbereiten und vergleichbar machen. So lassen sich Immobilien fundierter einschätzen und Entscheidungen auf einer soliden Informationsbasis treffen.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zum Thema „Immobilie kaufen“ 

Wie viel Eigenkapital benötige ich, um eine Immobilie zu kaufen? 

In der Regel erwarten Banken eine Eigenkapitalquote von etwa 20 % des Kaufpreises. Zusätzlich solltest du die Kaufnebenkosten, die 10-15 % des Kaufpreises ausmachen können, ebenfalls aus Eigenmitteln decken können. Mehr Eigenkapital führt in der Regel zu besseren Zinskonditionen.

Was ist besser: ein Haus oder eine Wohnung kaufen?

Das hängt von deinen individuellen Zielen ab. Eine Wohnung ist oft günstiger in der Anschaffung und leichter zu vermieten, was sie zu einer attraktiven Kapitalanlage macht. Ein Haus bietet mehr Platz und Gestaltungsfreiheit und eignet sich daher besonders für Familien, die eine Immobilie zur Eigennutzung suchen.

Wie finde ich die beste Lage für meinen Immobilienkauf?

Achte auf eine gute Infrastruktur, eine hohe Nachfrage am Mietmarkt und das zukünftige Entwicklungspotenzial der Region. Mit den datenbasierten Analysetools von Soldd kannst du verschiedene Lagen objektiv bewerten und die Standorte mit dem größten Potenzial identifizieren.

Welche Rolle spielt der Notar beim Immobilienkauf?

Der Notar ist eine neutrale Instanz, die den Immobilienkauf rechtssicher beurkundet. Er prüft die rechtlichen Voraussetzungen, setzt den Kaufvertrag auf und veranlasst die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Die Notarkosten in Österreich sind ein fester Bestandteil der Nebenkosten.

Sollte ich beim Immobilienkauf einen Gutachter beauftragen? 

Insbesondere bei älteren Immobilien oder wenn du unsicher bezüglich des Bauzustands bist, ist die Beauftragung eines unabhängigen Baugutachters sehr zu empfehlen. Ein Gutachten kann versteckte Mängel aufdecken und dich vor teuren Fehlinvestitionen schützen.

Welche staatlichen Förderungen kann ich für den Immobilienkauf nutzen?

In Deutschland bietet die KfW-Bank verschiedene Förderprogramme für den Kauf oder die Sanierung von Immobilien an. In Österreich gibt es ebenfalls diverse Wohnbauförderungen auf Landesebene. Eine frühzeitige Recherche über die verfügbaren Förderungen ist in jedem Fall ratsam.

Wie lange dauert der Prozess, eine Immobilie zu kaufen? 

Der gesamte Prozess kann von wenigen Monaten bis zu einem Jahr oder länger dauern. Die Dauer hängt von der Komplexität der Suche, der Finanzierungsbeschaffung und der Abwicklung des Kaufvertrags ab. Eine gute Vorbereitung kann den Prozess erheblich beschleunigen.