Das Thema „Kosten Immobilienkauf“ wird von vielen unterschätzt – denn der eigentliche Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtausgaben. Neben dem Preis für Haus oder Wohnung fallen zusätzliche Gebühren für Notar, Grundbuch, Steuern und Makler an.
Wie hoch diese Nebenkosten ausfallen, hängt von Land, Region und Objektwert ab. In diesem Artikel erfährst du, welche Posten bei einem Immobilienerwerb wirklich anfallen, wie du sie realistisch kalkulierst und worauf du bei der Finanzplanung achten solltest.
Wenn du dich noch in der Planungsphase befindest, hilft dir der Beitrag „Checkliste beim Immobilienkauf“ dabei, den gesamten Ablauf strukturiert und sicher zu planen.
Inhaltsverzeichnis
- Kosten Immobilienkauf: Übersicht & Beispiele für alle Nebenkosten
- Kaufvertrag und rechtliche Gebühren verstehen
- Nebenkostenrechner & digitale Tools nutzen
- Fazit: Kosten Immobilienkauf realistisch einplanen
- FAQ: Kosten Immobilienkauf einfach erklärt
Kosten Immobilienkauf: Übersicht & Beispiele für alle Nebenkosten
Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung musst du mit Kaufnebenkosten von etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises in Deutschland und Österreich rechnen. In der Schweiz sind die Nebenkosten meist etwas niedriger, variieren aber stark je nach Kanton.
Diese Kaufnebenkosten vom Eigenheim umfassen verschiedene gesetzlich vorgeschriebene und vertraglich vereinbarte Gebühren:
- Grunderwerbsteuer (bzw. Handänderungssteuer in der Schweiz)
- Notarkosten
- Grundbuchgebühren
- Maklerprovision
- Finanzierungskosten
- Kosten für Gutachten, Grundschuld-Eintragungen
- Eventuell Modernisierungs- und Renovierungskosten
Die genauen Sätze für Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und weitere Kosten variieren je nach Bundesland, Kanton oder sogar Gemeinde. Deshalb ist es wichtig, die spezifischen regionalen Regelungen zu prüfen und die Gesamtkosten genau in die Finanzplanung einzubeziehen.
Bei der richtigen Einschätzung deiner Gesamtkosten unterstützt dich Soldd: Die Plattform zeigt dir nicht nur Immobilien unter Marktwert, sondern berechnet auf Basis realistischer Markt- und Finanzdaten deine Rendite und den Cashflow. So erkennst du, ob sich ein Kauf – inklusive aller Nebenkosten – langfristig wirklich lohnt.
Grunderwerbsteuer (Deutschland, Österreich, Schweiz)
Die Grunderwerbsteuer (Deutschland, Österreich) bzw. Handänderungssteuer (Schweiz) ist einer der größten Kostenfaktoren beim Immobilienkauf – ihre Höhe variiert aber stark je nach Region:
- In Deutschland beträgt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. So zahlst du beispielsweise in Bayern etwa 3,5%, in Nordrhein-Westfalen bis zu 6,5%.
- In Österreich ist die Grunderwerbsteuer pauschal bei etwa 3,5%, mit ermäßigten Tarifen bei Familienübertragungen.
👉 Aktuelle Immobilienpreise und durchschnittliche Kaufwerte findest du auf der offiziellen Seite von Statistik Austria – Immobilien-Durchschnittspreise.
Die Daten bilden das österreichweite Preisniveau ab und dienen laut Grundstückswertverordnung auch als Grundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer. - In der Schweiz gibt es keine einheitliche Steuer: Kantone erheben unterschiedliche Sätze zwischen ca. 0,1% und 3%, manche Kantone verzichten darauf komplett.
Diese Steuer ist in allen Ländern verpflichtend und meist vor dem Eigentumsübergang zu entrichten. Sie sollte bei der Finanzplanung unbedingt bedacht werden, denn Banken finanzieren Grunderwerbsteuer und Handänderungssteuer meist nicht mit – das Eigenkapital muss dafür vorhanden sein.
👉 Wie sich die Immobilienpreise in Österreich aktuell entwickeln, erfährst du im Artikel „Immobilienpreise Österreich 2025: Aktuelle Zahlen & regionale Unterschiede“.
Notarkosten und Grundbuchgebühren
Beim Immobilienkauf ist der Gang zum Notar bzw. eine rechtliche Beurkundung in allen drei Ländern wichtig, jedoch mit teils unterschiedlichen Abläufen.
- In Deutschland fallen Notar- und Grundbuchkosten zusammen meist zwischen 1,5% und 2% des Kaufpreises Die Notarkosten liegen typischerweise bei etwa 1–1,5%, die Grundbuchgebühren bei ca. 0,5%.
- In Österreich übernehmen entweder Notare oder Rechtsanwälte die Beglaubigung. Die Kosten bewegen sich meist zwischen 1% und 3% des Kaufpreises zuzüglich 20% MwSt. Die Gesamtkosten sind oft etwas höher als in Deutschland.
- In der Schweiz sind Notariats- und Grundbuchgebühren kantonal sehr unterschiedlich geregelt, liegen aber oft unter 1,5% des Kaufpreises.
Je nach Vertragsart und Umfang können zusätzliche Gebühren entstehen, etwa für die Löschung alter Grundschulden, Eintragung von Wegerechten oder Auflassungsvormerkungen. Um finanzielle Überraschungen zu vermeiden, ist es ratsam, einen kleinen Puffer in die Kalkulation einzubauen.
Maklerprovision und Maklergebühren
Legst du bei deinem Immobilienkauf Wert auf professionelle Vermittlung, fallen meist Maklergebühren an. Diese variieren erheblich je nach Region und Land:
- In Deutschland liegt die Maklerprovision üblicherweise zwischen 5,95% und 7,14% des Kaufpreises. Seit 2020 gilt tendenziell das „Bestellerprinzip light“: Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten in der Regel hälftig, das bedeutet für Käufer oft rund 3,5% des Kaufpreises. In einigen Bundesländern kann der Käufer jedoch auch die volle Provision tragen.
- In Österreich sind Maklerprovisionen meist bei 3% zzgl. 20% MwSt. angesiedelt (ca. 3,6% des Kaufpreises). Üblicherweise trägt der Käufer die Provision allein, es gibt aber Ausnahmen.
- In der Schweiz sind Maklergebühren regional sehr unterschiedlich: Je nach Kanton zahlt entweder Käufer, Verkäufer oder beide zusammen eine Provision. Die Höhe variiert stark und ist oft frei verhandelbar.
Bei hochpreisigen Immobilien können Maklergebühren einen erheblichen Anteil der Kaufnebenkosten ausmachen. Deshalb ist es wichtig, vor Vertragsabschluss genau zu prüfen, welche Kosten in deinem Fall anfallen und wer diese tragen muss.
Finanzierungskosten und Eigenkapital
Viele Käufer konzentrieren sich bei der Immobilienfinanzierung auf Zinsen und Tilgung, doch es gibt weitere Kosten, die leicht übersehen werden. Dazu zählen:
- Bearbeitungsgebühren der Bank,
- Kosten für die Schätzung des Objektwertes oder
- Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird.
Auch Versicherungen wie eine Risikolebens- oder Restschuldversicherung können die Gesamtkosten zusätzlich erhöhen.
Ein zentraler Punkt ist zudem das Eigenkapital: Banken erwarten in der Regel, dass du die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufbringst. Je höher dein Eigenkapitalanteil, desto günstiger sind meist die Finanzierungskonditionen.
Damit du einschätzen kannst, ob sich die Anfangskosten und die Finanzierung wirklich lohnen, unterstützt dich Soldd mit einer datenbasierten Analyse.
Das Tool berechnet automatisch Rendite und Cashflow, vergleicht den Marktwert deiner Wunschimmobilie mit dem Kaufpreis und zeigt dir auf einen Blick, ob sich das Investment langfristig rechnet.
👉 Was bei der Finanzierung zu beachten ist, zeigt dir unser Ratgeber: „Immobilienfinanzierung in Österreich: Was du 2025 wissen musst“.
Modernisierungs- und Renovierungskosten
Neben den klassischen Nebenkosten fallen beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung oft zusätzliche Ausgaben für Modernisierung und Renovierung an. Besonders bei älteren Objekten sind Investitionen in Heizung, Fenster, Dach oder energetische Sanierungen häufig unvermeidlich, um den Wert langfristig zu sichern. Auch kleinere Arbeiten wie Malerarbeiten, neue Böden oder eine Küche können mehrere tausend Euro kosten.
Bei Wohnungen solltest du zudem das Hausgeld und mögliche Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft einplanen. Diese Posten zählen zwar nicht direkt zu den Kaufnebenkosten, erhöhen aber deine monatliche Belastung und beeinflussen damit die Rentabilität deines Investments.
Tipp:
👉 Wenn du wissen willst, wie sich deine Investition langfristig rentiert, lies den Artikel „Mietrendite berechnen | Erfolgreich investieren in Immobilien“.
Kaufvertrag und rechtliche Gebühren verstehen
Welche Kosten fallen beim Immobilienkaufvertrag an?
Der Kaufvertrag bildet die Grundlage beim Immobilienerwerb und zieht neben den üblichen Notar- und Grundbuchgebühren oft weitere rechtliche Kosten nach sich. Dazu zählen etwa: Gebühren für die Löschung alter Grundschulden, Eintragungen von Dienstbarkeiten oder Wegerechten.
Unterschiede zwischen Deutschland, Österreich und Schweiz
In Deutschland und Österreich sind diese Kosten gesetzlich geregelt und variieren je nach Kaufpreis und Umfang der Eintragungen.
In der Schweiz gibt es je nach Kanton unterschiedliche Regelungen und Gebühren für Grundbuch und Pfandrechtseintragungen.
Generell fallen diese Kosten zusätzlich zu den klassischen Kaufnebenkosten an und sollten bei der Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden, um Überraschungen zu vermeiden.
Nebenkostenrechner & digitale Tools nutzen
Bei der Vielzahl an Posten ist es nicht einfach, die Kosten beim Hauskauf oder beim Wohnungskauf im Detail nachzuvollziehen. Hier kann ein Nebenkostenrechner helfen, der alle relevanten Gebühren transparent auflistet.
Wie ein Nebenkostenrechner deine Planung vereinfacht
Ein Nebenkostenrechner berücksichtigt nicht nur klassische Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notarkosten, sondern auch Maklergebühren und Grundbuchkosten.
So erhältst du schnell einen Überblick über die Gesamtkosten und kannst deine Finanzierung gezielt darauf abstimmen.
Besonders praktisch: Die meisten Tools erlauben, verschiedene Szenarien (z. B. Immobilienwert, Bundesland, Eigenkapitalanteil) zu simulieren – so erkennst du, wie sich kleine Preisunterschiede oder Gebühren auf dein Gesamtbudget auswirken.
Warum Soldd mehr als ein Rechner ist
Doch auch der beste Nebenkostenrechner ersetzt keine echte Renditeanalyse. Denn entscheidend ist nicht nur, wie hoch die Kosten des Immobilienkaufs sind, sondern ob sich das Investment langfristig rentiert – etwa durch Mieteinnahmen oder Wertsteigerung.
Hier kommt Soldd ins Spiel: Die Plattform geht weit über eine einfache Kostenkalkulation hinaus. Sie kombiniert Cashflow-Analyse, Marktwertvergleich und Renditeberechnung, um dir zu zeigen, ob sich deine Wunschimmobilie wirklich lohnt.
und berechne, ob sich deine Wunschimmobilie langfristig lohnt.
Fazit: Kosten Immobilienkauf realistisch einplanen
Die Kosten beim Immobilienerwerb setzen sich aus vielen einzelnen Posten zusammen. Neben dem Kaufpreis solltest du Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Kosten für den Grundbucheintrag, Maklerkosten und weitere Ausgaben wie Modernisierung im Blick behalten.
👉 Weiterführende Infos zu typischen Notar- und Kaufnebenkosten bietet auch: Finanztip.de.
Wer die Kaufnebenkosten unterschätzt, riskiert finanzielle Engpässe. Mit einer klaren Finanzplanung und Tools wie Soldd kannst du die Gesamtkosten realistisch berechnen und herausfinden, ob sich deine Traumimmobilie langfristig als Investment lohnt.
FAQ: Kosten Immobilienkauf einfach erklärt
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Beim Immobilienkauf entstehen Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und oft Modernisierung. Insgesamt ca. 10–15 % des Kaufpreises.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich und Deutschland 2025?
In Deutschland liegen sie 2025 bei 10–15 %, in Österreich meist bei rund 10 %. Je nach Bundesland oder Region kann der Prozentsatz leicht abweichen.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren oder steuerlich absetzen?
Banken finanzieren Kaufnebenkosten meist nicht mit. Sie müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Bei vermieteten Immobilien sind Notar- oder Maklerkosten teils steuerlich absetzbar.
Wie berechne ich die Gesamtkosten beim Immobilienkauf?
Ein Nebenkostenrechner oder Tools wie Soldd helfen dir, das Thema „Kosten Immobilienkauf“ – von Grunderwerbsteuer über Maklergebühren bis zu Modernisierungskosten – realistisch zu berechnen.
Welche versteckten Kosten entstehen oft beim Immobilienkauf?
Neben klassischen Nebenkosten fallen oft Gutachten, Versicherungen oder Renovierungen an, die schnell mehrere Tausend Euro kosten können.
Was zählt zum Eigenkapital beim Immobilienkauf?
Zum Eigenkapital gehören Sparguthaben, Bausparverträge, Wertpapiere oder Schenkungen, die du zur Finanzierung und zur Zahlung der Nebenkosten einsetzen kannst.