Wohnung kaufen: Was beachten? Der umfassende Ratgeber für deine Investition

Beim Wohnung kaufen solltest du vor allem Budget, Eigenkapital, Nebenkosten sowie Lage und Zustand der Immobilie im Blick behalten. Wenn Kaufpreis, Finanzierung und Unterlagen zusammenpassen, minimierst du dein Risiko deutlich.

Eine Wohnung zu kaufen gehört zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen deines Lebens. Ob du eine Eigentumswohnung für den Eigenbedarf, zur Altersvorsorge oder als Kapitalanlage suchst – beim Wohnung kaufen geht es immer um hohe Beträge, langfristige Verpflichtungen und Risiken, die du kennen solltest.
Damit du nicht den Überblick verlierst, zeigt dir dieser Ratgeber Schritt für Schritt, worauf es wirklich ankommt: von Budget und Finanzierung über Lage, Zustand und Eigentümergemeinschaft bis zum Kaufvertrag. Du erfährst, welche Fehler viele Käufer machen – und wie du sie vermeidest.

Mit Soldd, der datenbasierten Plattform für Immobilieninvestments, kannst du schon vor der Besichtigung prüfen, ob der Angebotspreis realistisch ist, wie die Mikrolage abschneidet und welche Rendite du beim Wohnung kaufen erwarten kannst. So triffst du Entscheidungen nicht aus dem Bauch heraus, sondern auf Basis echter Marktdaten.

Inhaltsverzeichnis

• Wohnung kaufen: die richtige Vorbereitung
• Finanzierung Wohnungskauf und Förderung
• Wohnung kaufen als Kapitalanlage
• Wohnung kaufen: Ablauf von der Suche bis zum Einzug
• Eigentumswohnung kaufen: Tipps für deine Entscheidung
• Fazit: Erfolgreich Wohnung kaufen mit Soldd
• FAQ zum Wohnungskauf

Wohnung kaufen: die richtige Vorbereitung

Die richtige Vorbereitung ist der wichtigste Schritt, bevor du eine Wohnung kaufst. Kläre zuerst, in welcher Preisspanne du eine Wohnung kaufen kannst, wie hoch dein Eigenkapital ist und welche monatliche Rate realistisch bleibt – erst dann macht die Suche nach einer passenden Eigentumswohnung wirklich Sinn.

Budget, Eigenkapital und Nebenkosten realistisch planen

Der erste Schritt, wenn du eine Wohnung kaufen willst: Finde heraus, in welchem Preisrahmen du eine Immobilie kaufen kannst.

Typische Fragen:

• Wie hoch darf der Kaufpreis maximal sein?
• Wie viel Eigenkapital steht dir zur Verfügung?
• Welche monatliche Kreditrate ist dauerhaft tragbar – auch bei Zinsschwankungen? 

Viele Banken erwarten beim Wohnung kaufen mindestens rund 20 % Eigenkapital. Mehr Eigenkapital verbessert in der Regel deine Konditionen und senkt die Gesamtbelastung. Zusätzlich zum Kaufpreis musst du die Kaufnebenkosten einplanen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls Maklerprovision. 

Eine einfache Faustregel: Rechne je nach Land und Region mit zusätzlichen 8–12 % des Kaufpreises als Nebenkosten. Wenn du also eine Wohnung kaufen möchtest, die 300.000 € kostet, können schnell 24.000–36.000 € an Nebenkosten anfallen.

Persönliche Ziele beim Wohnungskauf klären 

Bevor du eine Wohnung kaufst, solltest du klären, welches Ziel im Vordergrund steht:

• Eigennutzung (Eigenheim, späterer Altersruhesitz)
• Kapitalanlage mit laufender Miete
• Kombination: erst Eigennutzung, später Vermietung

Je klarer dein Ziel, desto einfacher kannst du passende Objekte filtern. Eine Wohnung für die Eigennutzung darf andere Kriterien erfüllen als eine Eigentumswohnung, die du rein nach Renditegesichtspunkten kaufst.

Wenn du vor allem die wirtschaftliche Seite im Blick hast, lohnt sich ein Blick in den Ratgeber „Mietrendite berechnen“, in dem detailliert erklärt wird, wie du Ertrag und Investitionskosten gegeneinander abwägst.

Datenbasiert prüfen, ob der Preis fair ist 

Beim Wohnung kaufen ist der Angebotspreis nicht automatisch der Marktwert. Mit Tools wie Soldd kannst du:

• Inserate aus über 50 Portalen in Österreich, Deutschland und der Schweiz gebündelt durchsuchen – statt jede Plattform einzeln abzuklappern
• den m²-Preis und den Marktwert ähnlicher Objekte vergleichen und so sehen, ob der Angebotspreis über oder unter dem Umfeld liegt
• die Mikrolage und Infrastruktur anhand aktueller und historischer Daten bewerten (z. B. Preisentwicklung, Angebotsdauer, Standortscore)
• automatisch Rendite, Cashflow und weitere Kennzahlen für dein persönliches Szenario berechnen lassen
• Suchagenten einrichten, die dich stündlich über neue passende Angebote informieren, damit du vor anderen Interessenten reagieren kannst

Wie du eine Immobilienbewertung online durchführen kannst, erfährst du ausführlich im Beitrag „Immobilienbewertung Online 2025“.

Finanzierung Wohnungskauf und Förderung

Die Finanzierung legt fest, ob dein Wohnungskauf langfristig tragbar ist. Vergleiche mehrere Angebote, achte auf Zins, Tilgung, Laufzeit und Nebenkosten – schon kleine Unterschiede können beim Wohnung kaufen über die Jahre viele tausend Euro ausmachen.

Wohnung kaufen: Wie planst du die Immobilienfinanzierung?

Vergleiche Angebote verschiedener Banken oder Finanzierungspartner. Achte dabei nicht nur auf den Nominalzins, sondern vor allem auf:

• effektiven Jahreszins
• Laufzeit und Tilgungssatz
• Zinsbindung (fix vs. variabel)
• Sondertilgungsmöglichkeiten

Ein höherer Tilgungssatz sorgt zwar für eine höhere Rate, reduziert aber deutlich die Gesamtkosten über die Laufzeit. Wenn du eine Wohnung kaufen willst, ist ein Puffer für steigende Zinsen sinnvoll – besonders bei variablen Darlehen.

Einen tieferen Einblick in Zinsen, Eigenkapital und Finanzierung findest du im Artikel „Immobilienfinanzierung Österreich 2025“.

Förderungen und spezielle Programme nutzen

Neben klassischen Bankkrediten gibt es staatliche Förderungen, die den Wohnungskauf erleichtern – etwa über die KfW in Deutschland oder einer Wohnbauförderung in Österreich, die dir bei der Wohnungsfinanzierung helfen können. Achte aber auf die jeweiligen Regelungen in deinem Bundesland, da sich diese unterscheiden können.
Zusätzlich gibt es auch zinsgünstige Darlehen für energieeffiziente Gebäude oder Zuschüsse für Eigenheime.
Informiere dich bei regionalen Förderstellen bzw. Förderbanken und prüfe, ob deine geplante Eigentumswohnung die Voraussetzungen erfüllt.

Einen ersten Überblick über Förderkredite wie das KfW-Wohneigentumsprogramm und weitere Programme für Neubau und Bestandsimmobilien findest du direkt auf den Seiten der KfW und in der bundesweiten Förderdatenbank des Bundeswirtschaftsministeriums.

Wohnung kaufen: Nebenkosten im Überblick

Die folgende Tabelle gibt dir einen Orientierungspunkt, welche Nebenkosten beim Wohnung kaufen typischerweise anfallen können (Beispielwert, ohne Anspruch auf Vollständigkeit):

*z. B. Gutachten, Finanzierungsspesen, Gebühren

Wenn du eine Wohnung kaufen möchtest, solltest du diese Nebenkosten unbedingt von Beginn an in deine Finanzierungsplanung aufnehmen. Ein guter Überblick hilft dir, die Belastung realistisch einzuschätzen.

Offizielle Informationen zu Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Eintragungsgebühren findest du zum Beispiel im Serviceportal oesterreich.gv.at im Bereich „Eine Wohnung kaufen“ und „Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf“ sowie auf den Ratgeberseiten der Verbraucherzentrale in Deutschland.

Wohnung kaufen als Kapitalanlage

Viele Anleger wollen eine Wohnung kaufen, um diese langfristig zu vermieten und Vermögen aufzubauen. Damit das funktioniert, müssen Kaufpreis, Miete und Nebenkosten zusammenpassen.

Mietrendite und Cashflow im Blick behalten

Bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage zählen vor allem:

• erwartbare Nettomiete
• laufende Kosten (Hausgeld, Rücklagen, Instandhaltung)
• Leerstandsrisiko
• steuerliche Effekte

Die Mietrendite zeigt dir, wie attraktiv dein Investment ist. Ergänzend solltest du den monatlichen Cashflow prüfen – also den Betrag, der nach Zins, Tilgung und Kosten übrig bleibt.

Ausführliche Rechenbeispiele findest du in den Artikeln „Mietrendite berechnen“ und „Cashflow berechnen bei Immobilien“.

Wohnung kaufen: Lage, Zielgruppe und Vermietbarkeit

Wenn du eine Wohnung kaufen und vermieten willst, ist die Lage entscheidend.

Prüfe:

• Arbeitsplatz- und Bildungsangebot in der Umgebung
• Verkehrsanbindung, ÖPNV, Nahversorgung
• demografische Entwicklung und Leerstandsquoten
• zukünftige Infrastrukturprojekte

Soldd hilft dir dabei, Mikrolagen datenbasiert zu bewerten und Objekte zu finden, die unter Marktwert angeboten werden. Einen tieferen Einblick in Marktwert, Verkehrswert und Einheitswert erhältst du im Beitrag „Der Marktwert einer Immobilie“.

Wohnung kaufen: Ablauf von der Suche bis zum Einzug

Der Ablauf beim Wohnungskauf folgt einem klaren Schema: von Budgetplanung und Objektsuche über Besichtigung und Finanzierung bis hin zu Kaufvertrag und Schlüsselübergabe. Wenn du diese Schritte kennst, kannst du deinen Wohnungskauf strukturiert planen und typische Fehler vermeiden.

Wohnung kaufen Schritt für Schritt – kompakte Übersicht

Für viele Käufer sieht der Prozess so aus:

1. Budget festlegen und Finanzierungsrahmen klären
2. Suchprofil definieren (Lage, Größe, Zustand, Renditeziele)
3. Inserate filtern und vergleichen – z. B. mit Soldd, um alle Portale im Blick zu haben
4. Besichtigungen durchführen und Unterlagen prüfen
5. Kaufanbot bzw. Reservierung abgeben
6. Finanzierung fixieren und Kreditvertrag unterschreiben
7. Kaufvertrag beim Notar beurkunden
8. Kaufpreis überweisen und Grundbucheintrag abwarten
9. Übergabeprotokoll erstellen und Schlüsselübernahme

Wenn du deine Checkliste konsequent nutzt, behältst du beim Wohnung kaufen jederzeit die Kontrolle.
Einen praxisnahen Blick speziell auf den Wohnungskauf in Österreich findest du im Ratgeber „Wohnung kaufen in Österreich".

Checkliste Besichtigung: Worauf solltest du achten?

Beim Besichtigungstermin kannst du viele teure Überraschungen vermeiden. Achte insbesondere auf:

• Feuchtigkeit, Schimmel, Geruchsbelastung
• Zustand von Fenstern, Böden, Bädern und Küche
• Heizsystem und Energieeffizienz
• Lärmpegel (Straße, Nachbarn, Gewerbe)
• Grundriss: passt er zu deiner Nutzung oder Zielgruppe?

Lass dir außerdem Grundrissplan, Energieausweis, Protokolle der Eigentümerversammlung und die letzten Hausgeldabrechnungen zeigen. Wenn du eine Wohnung kaufen willst, ist Transparenz bei Unterlagen ein Muss.

Eigentumswohnung kaufen: Tipps für deine Entscheidung

Eine Eigentumswohnung zu kaufen bedeutet immer auch, Teil einer Eigentümergemeinschaft zu werden. Neben der Wohnung selbst musst du also auch das „Drumherum“ prüfen.

Teilungserklärung, Rücklagen und Gemeinschaftseigentum prüfen

Bevor du final eine Wohnung kaufen möchtest, solltest du insbesondere folgende Punkte checken:

• Teilungserklärung und Aufteilungsplan: sichern dein Sondereigentum und deinen Anteil am Gemeinschaftseigentum.
• Rücklagenhöhe: zu geringe Instandhaltungsrücklagen können später zu Sonderumlagen führen.
• Geplante Maßnahmen: Sanierungen am Dach, Aufzug oder Fassade können hohe Kosten nach sich ziehen.
• Hausordnung und Nutzung: z. B. Kurzzeitvermietung erlaubt oder verboten?

Ein genauer Blick auf Protokolle der Eigentümerversammlung zeigt dir, ob es wiederkehrende Konflikte gibt oder größere Sanierungen diskutiert werden.

Vertiefende Checklisten rund um den Kauf einer Eigentumswohnung und typische Stolpersteine in Wohnungseigentümergemeinschaften bieten unter anderem die Arbeiterkammer in Österreich und der deutsche Verein Wohnen im Eigentum an.

Wohnung kaufen: Typische Fehler vermeiden

Viele Käufer wiederholen dieselben Fehler – etwa emotionale Entscheidungen, unterschätzte Nebenkosten oder ein zu hoher Kaufpreis.

Konkrete Beispiele und Warnsignale findest du im Artikel „Wohnung kaufen: Diese 5 Fehler kosten dich Rendite“.

Kurz zusammengefasst:

• Lass dich nicht von Einrichtung, Homestaging oder Aussicht blenden.
• Verlasse dich nicht nur auf Angebotstexte – überprüfe Zahlen und Fakten.
• Bleibe bei deinem Maximalpreis, den du vor dem Wohnung kaufen definiert hast.

Zusätzlich lohnt ein Blick auf aktuelle Markttrends – z. B. im Beitrag „Immobilienpreise Österreich 2025/26“.

Fazit: Erfolgreich Wohnung kaufen mit Soldd

Wohnung kaufen ist kein spontaner Online-Einkauf, sondern ein langfristiges Investment. Wer Finanzierung, Lage, Zustand, Gemeinschaft und rechtliche Rahmenbedingungen sorgfältig prüft, reduziert Risiken deutlich. Entscheidend ist, dass du dein Budget kennst, Nebenkosten realistisch einplanst und beim Wohnung kaufen nicht nur nach Emotionen, sondern vor allem nach Zahlen entscheidest.

Soldd unterstützt dich dabei, genau diese Zahlen in den Griff zu bekommen. Die Plattform bündelt Inserate aus unterschiedlichen Portalen, liefert Marktwertschätzungen, Renditeberechnungen und Lageanalysen – ideal, wenn du datenbasiert eine Wohnung kaufen und unterbewertete Objekte finden möchtest. 

Wenn du deine nächste Eigentumswohnung nicht dem Zufall überlassen willst, nutze Soldd als dein Analyse- und Suchtool. So kombinierst du deine persönliche Lebensplanung mit einem professionell vorbereiteten Wohnungskauf – und legst den Grundstein für eine solide Immobilienstrategie.

FAQ zum Wohnungskauf

Wohnung kaufen: Was beachten? (H3)

Beim Wohnung kaufen solltest du vor allem Budget, Eigenkapital, Nebenkosten, Lage und Zustand der Immobilie prüfen. Wichtig sind außerdem Unterlagen wie Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Rücklagenstand und ein realistischer Marktwertvergleich. Erst wenn all diese Punkte stimmig sind, lohnt sich ein Kaufvertrag.

Was ist der Ablauf beim Wohnungskauf? (H3)

Der typische Ablauf beim Wohnungskauf: Budget festlegen, Finanzierungsrahmen klären, Suchprofil definieren, passende Objekte mit Tools wie Soldd filtern, Besichtigungen durchführen, Unterlagen prüfen, Kaufanbot abgeben, Finanzierung fixieren, Kaufvertrag beim Notar unterschreiben und schließlich die Schlüsselübergabe mit Übergabeprotokoll durchführen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich, um eine Wohnung zu kaufen?

Viele Banken erwarten beim Wohnung kaufen mindestens rund 20 % Eigenkapital. Mehr Eigenkapital verbessert meist die Konditionen und senkt deine monatliche Rate. Zusätzlich solltest du die Kaufnebenkosten möglichst aus Eigenmitteln zahlen, damit du deinen Kreditrahmen nicht überlastest.

Welche Nebenkosten fallen beim Wohnungskauf an?

Neben dem Kaufpreis entstehen beim Wohnungskauf Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, gegebenenfalls Maklercourtage sowie Kosten für Gutachten oder Finanzierungsgebühren. Je nach Region summieren sich diese Positionen meist auf etwa 8–12 % des Kaufpreises und gehören fest ins Budget.

Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Eine Eigentumswohnung kann sich als Kapitalanlage lohnen, wenn Kaufpreis, Miete, Lage und laufende Kosten zusammenpassen. Entscheidende Kennzahlen sind Mietrendite, Cashflow und langfristige Wertentwicklung. Mit datenbasierten Tools wie Soldd kannst du verschiedene Szenarien durchrechnen, bevor du eine Wohnung kaufst und vermietest.

Sollte ich vor dem Wohnungskauf professionelle Beratung nutzen? (H3)
Ja, gerade bei hohen Summen ist Beratung sinnvoll. Ein unabhängiger Finanzierungsberater, Steuerberater oder Immobilienexperte hilft dir, die passende Struktur für deinen Wohnungskauf zu finden, Risiken zu erkennen und Verträge zu prüfen. Dieser Ratgeber ersetzt keine individuelle Beratung, sondern liefert die Grundlage für fundierte Entscheidungen.

Rechtlicher Hinweis:
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick rund um das Thema „Wohnung kaufen“ und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Finanzberatung. Gesetzliche Rahmenbedingungen, Förderungen und Marktbedingungen können sich ändern. Lass konkrete Fälle immer von einer fachkundigen Stelle prüfen.