Der Marktwert einer Immobilie ist ein kritischer Indikator, der sich oft zwischen den Zeilen offizieller Bewertungen verbirgt. In diesem Artikel erfährst du, wie du mit fundiertem Wissen den Immobilienwert einschätzen und zu deinem Vorteil nutzen kannst.
.webp?width=1024&height=1024&name=0_2%20(1).webp)
Der Verkehrswert spielt eine zentrale Rolle
In Österreich regelt das Liegenschaftsbewertungsgesetz die Bewertung von Immobilien und die damit verbundenen Rechte und Lasten für gerichtliche Verfahren. Dabei spielt der sogenannte Verkehrswert eine zentrale Rolle.
Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem Marktwert und beschreibt den wahrscheinlichsten Verkaufspreis auf einem offenen und wettbewerbsfähigen Immobilienmarkt, auf dem beide Parteien (Kauf und Verkauf) gut informiert sind, vernünftig handeln und nicht unter Druck stehen.
Die gesetzliche Definition des Verkehrswertes in Österreich ist im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) § 2 Abs. 2 enthalten. Demnach beschreibt er den Preis, der am Wertermittlungsstichtag „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks“ ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Beachte hierbei: Der Verkehrswert ist nur eine Momentaufnahme und kann sich im Laufe der Zeit ändern.
Worin unterscheiden sich Verkehrswert, Einheitswert und Marktwert?
In Österreich werden verschiedene Bewertungsmethoden verwendet, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Die Begriffe Verkehrswert, Einheitswert und Marktwert spielen dabei eine zentrale Rolle, allerdings repräsentieren sie unterschiedliche Aspekte der Immobilienbewertung. Hier sind die wesentlichen Unterschiede:
Verkehrswert
Der Verkehrswert stellt den potenziellen Verkaufspreis dar, der unter Berücksichtigung der tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Einfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse ermittelt wird. Der Verkehrswert ist insbesondere für die Erbschaftssteuer relevant und orientiert sich weniger an aktuellen Marktschwankungen als an objektiven Wertfaktoren.
Wichtig: Der Verkehrswert ist nicht gleichzusetzen mit dem tatsächlichen Kaufpreis. Während das eine ein Schätzwert ist, handelt es sich beim anderen um den Betrag, der tatsächlich beim Verkauf einer Immobilie zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wird.
Einheitswert
Der Einheitswert ist eine steuerrechtliche Größe, die hauptsächlich für die Berechnung von Grundsteuer oder für die Bewertung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe in Österreich verwendet wird. Er wird auf Basis des Bewertungsgesetzes ermittelt und liegt in der Regel deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert einer Immobilie, da er auf historischen Bewertungsansätzen beruht und nur in größeren Zeitabständen angepasst wird. Der Einheitswert ist somit eine fiskalische Bewertung, die nicht den aktuellen Marktwert der Immobilie widerspiegelt.
Marktwert
Der Marktwert wiederum ist ein geschätzter Betrag, der unter aktuellen Marktbedingungen und nach angemessener Vermarktung zu einem bestimmten Stichtag auf dem freien Markt erzielt werden könnte. Er berücksichtigt eine Vielzahl von Faktoren wie Lage, Größe, Alter, Zustand und Ausstattung der Immobilie sowie Markttrends, was ihn zu einer umfassenden Schätzung des möglichen Verkaufspreises macht.
Weitere Informationen findest du direkt auf der Website des Bundesministeriums für Finanzen.
Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert hängt von einer Vielzahl von Parametern ab, die von der physischen Beschaffenheit hin zu externen Markteinflüssen reichen. Diese Faktoren spielen bei der Bewertung von Immobilien eine entscheidende Rolle und helfen, einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln.
Sie umfassen unter anderem:
- Lage der Immobilie
- Zustand und Ausstattung
- Größe bzw. Fläche und Aufteilung
- Allgemeine Marktlage
- Wirtschaftliche Faktoren (z. B. Zinsen, Inflation oder Wirtschaftswachstum)
- Rechtliche Aspekte und Bestimmungen, Umweltfaktoren (z. B. Lärmbelästigung, Nähe zu Grünflächen oder Gewässern)
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Bei der Berechnung des Verkehrswerts kommen verschiedene Wertermittlungsverfahren zum Einsatz, die jeweils spezifische Aspekte der Immobilie und des Marktes berücksichtigen. Die Wahl des geeigneten Verfahrens hängt von der Art der Immobilie, dem Zweck der Wertermittlung und den verfügbaren Daten ab.
Die drei wichtigsten Verfahren heißen:
Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren basiert auf dem Prinzip, dass der Wert einer Immobilie durch Vergleich mit kürzlich verkauften, vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage ermittelt werden kann. Bei ausreichenden Vergleichswerten lassen sich hier sehr aussagekräftige Ergebnisse erzielen. Dieses Verfahren entspricht der Lagebewertung im Suchtool von Soldd.com.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren errechnet sich der Wert der Immobilie aus den Herstellungskosten des Gebäudes und dem Bodenwert. Von diesen Kosten werden altersbedingte Abschreibungen abgezogen.
Ertragswertverfahren
Grundlage für die Bewertung einer Immobilie im Ertragswertverfahren sind die zukünftig erzielbaren Reinerträge, die durch Vermietung oder Verpachtung erzielt werden können. Im Mittelpunkt steht der Kapitalwert der zu erwartenden Erträge. Häufig werden auch mehrere Verfahren kombiniert, um eine möglichst genaue Verkehrswertermittlung zu erhalten.
Immobilien unter Marktwert finden: Schnelligkeit ist der Schlüssel
Bei der Suche nach günstigen Häusern und Wohnungen sind Schnelligkeit und Effizienz entscheidend. Aber wie soll das bei all den unterschiedlichen Vorschriften, Kennzahlen und Methoden funktionieren?
Hier kommt Soldd ins Spiel: ein Tool für Immobilieninvestoren in Österreich und Deutschland, das den Prozess der Immobiliensuche grundlegend erleichtert.
Mit Zugriff auf Objekte von über 46 Portalen in Österreich und Deutschland bündelt Soldd alle Anzeigen an einem Ort. Das erspart die mühsame Recherche auf zahlreichen Immobilienportalen und ermöglicht eine effizientere Suche nach potenziellen Investments.
Soldd bietet über 25 detaillierte Filteroptionen, mit denen du in Sekundenschnelle die attraktivsten Angebote für dich findest. Zudem übernimmt Soldd die Standortanalyse und präsentiert automatische Rendite- und Marktwertberechnungen für jede Immobilie, wodurch aufwendige manuelle Berechnungen überflüssig werden.
Beispiel: Immobilien unter Marktwert finden
Soldd bietet einen Filter nach Marktwertvergleich an, der Objekte in einer bestimmten Region/Postleitzahl anzeigt, die unter dem Marktwert angeboten werden.
Der Marktwertvergleich in Soldd basiert auf dem Kaufpreis/m² dieser Immobilie relative zum durchschnittlichen Kaufpreis/m² für diese PLZ.
Da hier keine speziellen Eigenschaften des Objekts mit berücksichtigt werden ist dieser Vergleich natürlich noch relativ ungenau, ermöglich aber ein sehr gutes erstes Filtern der Ergebnisse.
In einem weiteren Schritt können daraufhin einzelne Objekte im Detail analysiert werden. Hierzu gibt es jetzt neu eine Funktion Immo Analyse (ein eigener Blog-Post zu dieser großartigen neuen Funktion folgt in Kürze).
In einem letzten Schritt kann optional noch ein Bankgutachten über unseren Partner ImmAzing® angefordert werden.
Gegen eine Gebühr von 60€ je Gutachten, wird in Sekundenschnelle ein PDF mit der gewünschten Immobilienbewertung generiert (siehe Beispiel links).
Da auch führende Banken in Österreich und Deutschland ImmAzing® einsetzen, kannst Du schon vorab die Höhe der Finanzierung einschätzen, die Du für Dein geplantes Vorhaben bekommen wirst (~80% des geschätzten Marktwertes).
Fazit: Der Marktwert bildet eine wichtige Entscheidungsgrundlage
Das Verständnis des Marktwerts von Immobilien ist essenziell für Käufer, Verkäufer und Investoren. Unterschiedliche Bewertungsmethoden wie Verkehrswert, Einheitswert und Marktwert bieten dabei verschiedene Perspektiven, die für spezifische steuerliche oder verkaufsorientierte Zwecke relevant sind.
Der Einsatz moderner Tools wie Soldd ermöglicht eine effiziente Immobiliensuche und -bewertung, wobei Features wie der "Marktwertvergleich Filter" und die Immobilienanalyse immens unterstützen können potenziell unterbewertete Objekte aufzuspüren. Diese Hilfsmittel vereinfachen die komplexe Bewertung von Immobilien und unterstützen Dich dabei, informierte Entscheidungen zu treffen und den wahren Wert einer Immobilie zu erkennen.
Jetzt zuschlagen: Soldd kostenlos für 14 Tage im testen!
