Eine Wohnung kaufen in Österreich war 2025 selten so attraktiv.
Nach dem Zins-Hoch 2024 lockern Banken ihre Kreditvergaben, Förderungen werden aufgestockt – und wer clever plant, spart jetzt fünfstellige Beträge.
Egal ob als Eigenheim oder Kapitalanlage: Der österreichische Immobilienmarkt bietet Chancen, verlangt aber klare Strategie.
In diesem Ratgeber von Soldd erfährst du, worauf du beim Wohnungskauf 2025 achten musst – von Finanzierung und Nebenkosten bis Bewertung, Lageanalyse und Kaufvertrag.
Inhaltsverzeichnis
- Wer darf eine Immobilie in Österreich kaufen? – Rechtliche Voraussetzungen
- Finanzierung einer Wohnung in Österreich – KIM-Verordnung und Kredite
- Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf – Alle Kosten im Überblick
- Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Wohnungskauf
- Immobilienbewertung – Marktwert richtig einschätzen
- Lage und Infrastruktur – Die wichtigsten Kaufkriterien
- Rendite berechnen (bei Immobilien als Kapitalanlage)
- Kaufvertrag für Wohnungen – Inhalt und rechtliche Aspekte
- Förderungen beim Wohnungskauf 2024/2025
- Häufige Fehler beim Wohnungskauf vermeiden
- Fazit: Wohnung kaufen in Österreich mit Strategie – So hilft dir Soldd
- FAQs – Häufige Fragen zum Wohnungskauf in Österreich
Wer darf eine Immobilie in Österreich kaufen? – Rechtliche Voraussetzungen
Nicht jeder darf in Österreich einfach so eine Wohnung kaufen oder ein Haus erwerben. Je nach Staatsangehörigkeit gelten unterschiedliche Regeln – von uneingeschränktem Zugang bis zu aufwendigen Genehmigungsverfahren. Auch für Zweitwohnsitze gelten je nach Region eigene Bestimmungen. Im Folgenden erfährst du, was für EU-Bürger, Drittstaatsangehörige und Ferienimmobilien gilt.
Immobilien kaufen in Österreich als EU-Bürger
EU- und EWR-Bürger genießen beim Immobilien kaufen in Österreich volle Gleichstellung mit österreichischen Staatsbürgern. Deutsche, Italiener oder Franzosen können ohne Genehmigung Immobilien in Österreich kaufen.
Der Kaufprozess läuft identisch ab – vom Kaufvertrag bis zur Grundbucheintragung. Diese Regelung macht Österreich für EU-Investoren besonders attraktiv. Selbst beim Haus in Österreich kaufen als Deutscher entstehen keine zusätzlichen bürokratischen Hürden.
Haus in Österreich kaufen als Nicht-EU-Bürger
Nicht-EU-Bürger benötigen eine behördliche Genehmigung der jeweiligen Landesregierung. Die Grundverkehrsbehörde prüft, ob soziales oder volkswirtschaftliches Interesse besteht. Die Anforderungen variieren je nach Bundesland erheblich.
In Wien gelten lockerere Regeln für Ehepaare mit österreichischen Partnern. Immobilien kaufen in Österreich erfordert für Drittstaatsangehörige oft mehrmonatige Vorlaufzeit für das Genehmigungsverfahren.
Wohnung kaufen als Zweitwohnsitz – Das gilt in Österreich
Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze unterliegen in touristischen Regionen strengeren Auflagen. Tirol und Salzburg limitieren Freizeitwohnsitze stark. Gemeinden können Widmungsbeschränkungen erlassen. Beim Wohnungskauf als Zweitwohnsitz solltest du unbedingt lokale Bestimmungen frühzeitig prüfen.
Finanzierung einer Wohnung in Österreich – KIM-Verordnung und Kredite
Eine solide Finanzierung ist die Grundlage für einen erfolgreichen Wohnungskauf in Österreich. Dabei spielen nicht nur Kreditzinsen und Eigenkapital eine Rolle, sondern auch gesetzliche Vorgaben.
In diesem Abschnitt erfährst du, welche Finanzierungsmöglichkeiten 2025 bestehen – inklusive aktueller Zinssätze, Förderprogramme und Kreditbedingungen.
Aktuelle Kreditkonditionen 2025
Wohnung kaufen in Österreich: Die Zinsen liegen 2025 zwischen 2,5 % (variabel) und 4,5 % (20 Jahre fix). Nach dem Hoch im Jahr 2024 sind die Konditionen wieder gesunken. Banken zeigen sich wieder etwas aufgeschlossener bei der Kreditvergabe – nicht zuletzt, weil die KIM-Verordnung ausgelaufen ist. Das schafft mehr Spielraum, besonders für Käufer mit stabiler Bonität. Variable Zinssätze profitieren zusätzlich von der erwarteten Zinssenkung der EZB. Bei Fixzinsbindungen über zehn Jahre zahlst du aktuell rund 3,0–4,0 % jährlich.
Eigenkapital-Anforderungen
Mindestens 20 % Eigenkapital vom Kaufpreis fordern Banken standardmäßig. Bei 300.000 € Kaufpreis bedeutet das 60.000 € plus Wohnungskauf Nebenkosten von etwa 30.000 €. Die 40 %-Regel besagt: Deine Kreditrate sollte maximal 40 % des Nettoeinkommens betragen. Weniger Eigenkapital verschlechtert die Konditionen erheblich.
Wohnbauförderung nutzen
Die Bundesländer bieten zinsgünstige Darlehen mit 1–2 % Fixzins. Wien gewährt Eigenmittelersatzdarlehen für geförderte Neubauten. Einkommensgrenzen begrenzen den Zugang – in Wien maximal 68.000 € netto bei einem Zwei-Personen-Haushalt. 2025 stellt der Bund zusätzlich 500 Millionen Euro für vergünstigte Wohnbaukredite bereit.
👉 Mehr zur Kreditplanung erfährst du im Artikel: Immobilienfinanzierung in Österreich.
Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf – Alle Kosten im Überblick
Wer eine Wohnung kaufen in Österreich möchte, muss deutlich mehr einplanen als nur den reinen Kaufpreis. Die Nebenkosten beim Wohnungskauf machen schnell 10–12 % des Kaufpreises aus – und sind damit ein entscheidender Faktor bei der Finanzierungsplanung.
Hier findest du alle Posten im Überblick:
Grunderwerbsteuer, Grundbuch & Hypothek
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % vom Kaufpreis – der größte Einzelposten unter den Kosten bei Immobilienkauf. Die Grundbucheintragungsgebühr schlägt mit 1,1 % zu Buche. Bei Kreditfinanzierung kommt die Hypothekareintragung mit 1,2 % der Darlehenssumme hinzu. Diese Nebenkosten beim Wohnungskauf summieren sich schnell auf fünfstellige Beträge.
Notarkosten und Maklerprovision
Notarkosten Grundstückskauf: Diese liegen bei 1–3 % des Kaufpreises – inklusive Vertragserrichtung, Treuhandabwicklung und Beglaubigung. Die Maklerprovision beträgt maximal 3 % plus 20 % USt für Käufer. Seit 2023 gilt das Bestellerprinzip nur für Mietobjekte – beim Immobilien kaufen in Österreich bleibt die volle Provision beim Käufer. Vertragserrichtung und Beglaubigungen kosten zusätzlich einige hundert Euro.
Aktuelle Gebührenbefreiungen bis 2026
Eigennutzer profitieren bis Juni 2026 von der Befreiung der Grundbucheintragungsgebühr. Voraussetzung: Der Hauptwohnsitz muss mindestens fünf Jahre lang bestehen bleiben. Bei vorzeitigem Verkauf entfällt die Befreiung rückwirkend.
Für Eigennutzer wird der Kauf durch diese Regelung deutlich günstiger – dank Gebührenbefreiung beim Grundbucheintrag. Investoren sind von dieser Förderung ausgenommen.
👉 Was viele unterschätzen: Diese 5 Fehler beim Wohnungskauf kosten dich bares Geld – hier mehr lesen.
Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Wohnungskauf
Der Ablauf eines Immobilienkaufs folgt in Österreich einem klaren Muster – von der ersten Budgetplanung über Besichtigungen bis zur Schlüsselübergabe. Wer alle Schritte sorgfältig durchläuft und häufige Fehler vermeidet, schützt sich vor finanziellen und rechtlichen Risiken.
Von der Immobiliensuche bis zur Entscheidung
Der Wohnungskauf beginnt mit solider Finanzplanung. Ermittle dein Budget inklusive aller Wohnungskauf Nebenkosten. Die Immobiliensuche erfolgt über Plattformen oder Tools wie Soldd, das über 46 Portale gleichzeitig durchsucht. Besichtige mehrere Objekte und vergleiche systematisch.
Was beachten beim Wohnungskauf? Prüfe unbedingt Bausubstanz, Lage und Betriebskosten im Detail – auch wiederholt zu verschiedenen Tageszeiten.
Kaufanbot und Vorvertrag
Ein schriftliches Kaufanbot ist rechtlich bindend, sobald der Verkäufer es annimmt. Formuliere präzise: Objektbezeichnung, Preis, Übernahmetermin – und setze eine klare Annahmefrist.
Tipps Immobilienkauf: Lass dich nicht zu überstürzten Entscheidungen drängen – ein klarer Kopf zahlt sich aus.
Die Anzahlung bei Immobilienkauf erfolgt üblicherweise erst nach Vertragsunterzeichnung auf ein Treuhandkonto und beträgt meist rund 10 % des Kaufpreises.
Grundbucheintragung und Eigentumsübertragung
Der Notar wickelt die Eigentumsübertragung treuhändisch ab. Nach vollständiger Zahlung erfolgt die Eintragung ins Grundbuch – erst dann bist du rechtlicher Eigentümer.
Ablauf Immobilienkauf: Dieser endet mit der Schlüsselübergabe und dem Übergabeprotokoll. Dokumentiere dabei Zählerstände und Wohnungszustand sorgfältig.
Immobilienbewertung – Marktwert richtig einschätzen
Die richtige Bewertung entscheidet über Erfolg oder Misserfolg beim Wohnung kaufen in Österreich. Wer den Marktwert überschätzt, riskiert finanzielle Verluste – wer ihn realistisch einschätzt, erhöht seine Chancen auf ein faires Preis-Leistungs-Verhältnis.
Wie berechnest du den realen Marktwert einer Immobilie?
Vergleiche ähnliche Objekte in der Umgebung – der Preis pro Quadratmeter ist dabei der wichtigste Indikator. Studien zeigen: Investoren verlieren durchschnittlich 15–30 % Rendite durch Überzahlung.
Gebrauchtes Haus kaufen: Hier solltest du zusätzlich Sanierungskosten realistisch einplanen: alte Leitungen, schlechte Dämmung oder geplante Dachreparaturen beeinflussen den tatsächlichen Wert erheblich.
Welche Tools helfen dir bei der Bewertung?
Über Soldd stehen dir zwei moderne Tools zur Verfügung: Die präzise Marktwertermittlung mit ImmAzing®, die auf realen Transaktionsdaten basiert, sowie PriceHubble, das dir visuelle Lagekarten und Vergleichswerte liefert.
Beide Systeme analysieren automatisch Faktoren wie Lagequalität, Baujahr und Zustand – und zeigen dir, ob der Angebotspreis realistisch ist.
Worauf musst du beim Immobilienkauf von privat achten?
Immobilien kaufen von privat erfordert besondere Vorsicht – hier fehlt oft eine professionelle Einschätzung. Deshalb solltest du immer auf Faktenbasis mit Vergleichsobjekten verhandeln und keinesfalls emotional kaufen.
👉 Lies hier, wie du den Marktwert genau analysierst: Wie funktioniert eine professionelle Immobilienbewertung?
Lage und Infrastruktur – Die wichtigsten Kaufkriterien
Die Lage zählt zu den entscheidendsten Faktoren beim Wohnung kaufen in Österreich. Sie beeinflusst nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die langfristige Wertentwicklung und die mögliche Mietrendite.
Dabei unterscheidet man zwischen Makro- und Mikrolage:
- Makrolage beschreibt das übergeordnete Umfeld wie Stadt oder Region
- Mikrolage bezieht sich auf das konkrete Viertel oder Grundstück
Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Nahversorgung und Bildungseinrichtungen bestimmen, wie attraktiv das Umfeld für Eigennutzer und Mieter ist.
Ein Blick auf typische Regionen:
- Immobilien Krems kaufen: punktet durch die Nähe zur Donau-Universität und gute Infrastruktur
- Immobilien kaufen Innsbruck: überzeugt durch Universitätsstandort und Tourismusnachfrage
- Immobilien Kärnten kaufen: bietet hohe Einstiegspreise an beliebten Seen – bei moderaten Renditen
- Immobilien Attersee kaufen: lohnt sich für Ferienvermietung bei guter Ausstattung und Lage
- Immobilien kaufen Salzburg: Stabile Entwicklung dank hoher Nachfrage & starker Wirtschaft
Langfristig entscheidend ist auch die Preisentwicklung. Analysiere historische Werte, demografische Trends und zukünftige Infrastrukturprojekte. Nur so kannst du das volle Potenzial einer Immobilie realistisch einschätzen.
Unsicher bei der Lagebewertung? Soldd liefert dir objektive Lagescores basierend auf Echtzeitdaten.
Rendite berechnen (bei Immobilien als Kapitalanlage)
Die Mietrendite ist der entscheidende Erfolgsfaktor für alle, die eine Wohnung in Österreich als Kapitalanlage kaufen und langfristig vermieten möchten.
Sie gibt Aufschluss darüber, ob sich das Investment langfristig lohnt. Dabei solltest du stets die Nettomietrendite berechnen – also:
Jahresnettomiete
- laufender Kosten
/ Gesamtaufwand (Kaufpreis plus Wohnungskauf Nebenkosten)
* 100
Von der Kaltmiete ziehst du Verwaltungskosten (typisch 2–3 %), Rücklagen für Instandhaltung (1–2 %) sowie einen Leerstandspuffer ab.
Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 250.000 € und Nebenkosten von 25.000 € sowie einer Monatsmiete von 900 € ergibt sich nach Abzug aller Kosten eine Nettorendite von rund 3,14 %. In Städten wie Wien liegt die erzielbare Rendite typischerweise zwischen 2–3 %, in kleineren Städten sind auch 4–5 % realistisch.
Wichtig ist, dass du dich nicht von Bruttorenditen täuschen lässt – entscheidend ist, was nach Abzug aller Ausgaben übrig bleibt. Zusätzlich kannst du steuerliche Vorteile nutzen: Zinsen und Abschreibungen (AfA) lassen sich geltend machen und verbessern die Nachsteuer-Rendite deutlich.
Tools wie die automatische Renditeberechnung von Soldd helfen dir dabei, verschiedene Szenarien realistisch durchzuspielen – ob als Einsteiger oder erfahrener Investor.
👉 Du willst deine Immobilienrendite richtig berechnen? Nähere Infos erfährst du in diesem Artikel: Cashflow berechnen bei Immobilien.
Kaufvertrag für Wohnungen – Inhalt und rechtliche Aspekte
Ein sauber aufgesetzter Kaufvertrag schützt Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Deshalb lohnt es sich, die Inhalte genau zu prüfen – besonders bei Bestandsobjekten oder beim Immobilien kaufen von privat.
Welche Bestandteile muss ein Kaufvertrag enthalten?
Der Vertrag muss die Objektbeschreibung, den Kaufpreis, die Zahlungskonditionen und den Übergabetermin klar und nachvollziehbar regeln. Achte auf die korrekte Angabe der Top-Nummer, der Nutzwertanteile und der mitverkauften Anteile wie Kellerabteile oder Garagen. Wichtig ist außerdem die vertraglich zugesicherte Lastenfreiheit – bestehende Hypotheken des Verkäufers müssen vor der Umschreibung gelöscht werden.
Wie funktioniert die Gewährleistung beim Immobilienkauf?
Bei gebrauchten Objekten sind Gewährleistungsausschlüsse üblich, aber nicht uneingeschränkt zulässig. Arglistig verschwiegene Mängel bleiben auch dann haftbar, wenn ein Ausschluss vereinbart wurde.
Wohnung kaufen Österreich von privat: Die Gewährleistung ist meist stark eingeschränkt – umso wichtiger ist eine sorgfältige Prüfung vor dem Notartermin. Dokumentiere den Zustand der Immobilie möglichst detailliert – etwa mit Fotos und einem Übergabeprotokoll.
Wie läuft die Zahlung beim Immobilienkauf ab?
Die treuhändige Abwicklung durch einen Notar schützt beide Parteien. Der Kaufpreis wird dabei nicht direkt überwiesen, sondern erst nach gesicherter Eigentumsübertragung freigegeben.
Notarkosten Grundstückskauf: Die dabei entstehenden Kosten umfassen die Vertragserrichtung, Treuhandabwicklung, Beglaubigungen sowie die fristgerechte Abführung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt. Sie sind ein wesentlicher Bestandteil der Nebenkosten beim Immobilienkauf und sollten frühzeitig einkalkuliert werden.
Ein guter Treuhänder kümmert sich zudem um alle relevanten Behördengänge – damit der Eigentumsübergang reibungslos und rechtlich sauber erfolgt.
Förderungen beim Wohnungskauf 2024/2025
Beim Wohnung kaufen in Österreich 2025 stehen Käufer je nach Bundesland und Nutzung unterschiedliche Förderungen offen – besonders für Eigennutzer. Die Unterstützungen helfen dir, Zinsen zu sparen und Kaufnebenkosten zu senken.
Die wichtigsten Fördermöglichkeiten im Überblick:
- Wohnbauförderung der Bundesländer:
Zinsgünstige Darlehen mit 1–2 % Fixzinssatz – deutlich unter dem Marktdurchschnitt. Besonders attraktiv z. B. beim Immobilienkauf in Niederösterreich oder Wien Umgebung. - Grundbuchgebühren-Befreiung (bis Juni 2026):
1,1 % Ersparnis beim Eintrag – bei Eigennutzung für mindestens 5 Jahre. Nicht gültig für Anleger. - Sonder-AfA für klimafreundliche Neubauten:
Dreifache Abschreibung in den ersten 4 Jahren – ideal für Neubauinvestments mit Umweltfokus. - Steuerliche Vorteile für Vermieter:
Verlängerte Liebhaberei-Frist ermöglicht Verlustverrechnung – relevant bei touristischer Vermietung (z. B. Immobilien am Wörthersee).
Wichtig: Förderanträge müssen vor dem Kaufvertragsabschluss gestellt werden. Ein rechtzeitiger Fördercheck ist entscheidend – besonders bei streng limitierten Einkommensgrenzen.
Häufige Fehler beim Wohnungskauf vermeiden
Wohnung kaufen in Österreich: Die folgenden Punkte zeigen dir, worauf du achten musst, um finanzielle Fehlentscheidungen zu verhindern und langfristig sicher zu investieren.
- Emotionale statt rationale Entscheidungen:
Ein schöner Ausblick oder eine stilvolle Einrichtung können zu Bauchentscheidungen verleiten. Doch beim Wohnung kaufen in Österreich sollte stets die Rechnung im Vordergrund stehen. Lege dir vor der Immobiliensuche klare Kriterien fest – etwa Maximalpreis, Mindestrendite und Lagequalität. Emotionale Käufe führen laut Soldd-Datenanalyse häufig zu einer Renditeminderung von bis zu 30 %.
- Nebenkosten unterschätzen:
Viele Erstkäufer kalkulieren nur den Kaufpreis – und vergessen die 10–12 % Wohnungskauf Nebenkosten. Ob Haus in Österreich kaufen oder Wohnung – auch laufende Kosten wie Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung dürfen nicht fehlen. Halte zusätzlich einen Puffer für Reparaturen und mögliche Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft bereit.
- Lage falsch einschätzen:
Eine nur durchschnittliche Mikrolage in einer beliebten Stadt kann dennoch schwer vermietbar sein. Beim Immobilien in Österreich kaufen ist deshalb eine fundierte Lageanalyse unerlässlich. Prüfe die Umgebung zu unterschiedlichen Tageszeiten, analysiere Verkehrsanbindung und Infrastruktur, und sprich mit Anwohner. Nutze Tools wie den Soldd Lagescore, um eine objektive Bewertung der Langzeit-Wertentwicklung zu erhalten.
Fazit: Wohnung kaufen in Österreich mit Strategie – So hilft dir Soldd
Der erfolgreiche Wohnungskauf in Österreich beginnt mit einer klaren Strategie: von der Finanzierung über die Objektauswahl bis zur Bewertung. Wer Risiken minimieren will, braucht fundierte Entscheidungen – basierend auf Daten statt Bauchgefühl. Genau hier setzt Soldd an.
Als digitale Plattform vergleicht Soldd automatisch Angebote von über 46 Immobilienportalen, analysiert die Lagequalität mit Echtzeitdaten und berechnet auf Wunsch auch die Mietrendite deiner Wunschimmobilie. Die KI-gestützte Bewertung hilft dir, den Marktwert realistisch einzuschätzen und Immobilien in Österreich zu kaufen, ohne zu viel zu zahlen. Auch individuelle Fördermöglichkeiten werden angezeigt – und alle Kosten bei Immobilienkauf transparent aufgeschlüsselt.
Immobilie kaufen in Graz, Salzburg, Wien Umgebung oder Niederösterreich: Egal wo du kaufen möchtest – Soldd bietet dir die Tools, um Kaufentscheidungen schneller, sicherer und datenbasiert zu treffen. So wird aus deiner Immobiliensuche ein strukturierter Prozess mit maximaler Orientierung.
FAQs – Häufige Fragen zum Wohnungskauf in Österreich
Wie funktioniert die Soldd Immobilienbewertung?
Soldd nutzt zwei professionelle Systeme zur Bewertung:
- ImmAzing® liefert bankenfähige Marktwertanalysen – ideal für Finanzierung, Kauf oder Verkauf.
- PriceHubble bietet visuelle, leicht verständliche Bewertungen mit Kartendarstellungen und Vergleichspreisen – perfekt zur Einschätzung von Lagequalität und Entwicklungspotenzial.
Beide Tools greifen auf umfangreiche Marktdaten zurück und helfen dir dabei, Immobilien datenbasiert zu bewerten.
Wie genau sind die Ergebnisse der Bewertung?
Die Bewertungen von Soldd erreichen über 90 % Genauigkeit im Vergleich zu realen Verkaufspreisen. Besonders beim Immobilien kaufen in Österreich ist das eine starke Entscheidungshilfe – für Eigennutzer und Investoren.
Welche Daten fließen in die Analyse ein?
Soldd arbeitet mit offiziellen Quellen wie Grundbuch, Mietpreisspiegel und demografischen Daten. Auch Lagequalität, Energieeffizienz und geplante Infrastrukturprojekte werden berücksichtigt – ideal für das Wohnung kaufen in Österreich.
Was kostet die Immobilienbewertung?
Externe Gutachten kosten oft mehrere hundert Euro. Soldd bietet datenbasierte Bewertungen zu günstigen Fixpreisen – ohne Abo und mit einer kostenlosen Testversion.
👉 Aktuelle Preise findest du hier.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert am stärksten?
Besonders relevant sind Lage, Zustand, Nachfrage und potenzielle Mietrendite. Die Bewertung gewichtet diese Faktoren datenbasiert – und hilft dir, gezielt und sicher Immobilien in Österreich zu kaufen.