"Lage, Lage, Lage". Die geographische Position einer Immobilie ist zweifellos einer der entscheidenden Faktoren bei Immobilien Investments. Die Bewertung der Lage ist ein essenzieller Schritt, bevor es zu einer Kaufentscheidung kommen sollte. In diesem Blog-Post gehen wir auf das Thema Lagebewertung näher ein und zeigen darüber hinaus, wie dir Soldd bei der Lagebewertung unter die Arme greifen kann.
Warum ist die Lagebewertung so wichtig?
Immobilien sind im Gegensatz zu anderen Investments nicht mobil 🤯
Ihr Wert, aber auch die zukünftige Wertentwicklung hängt sehr stark von ihrer Lage ab. Eine gute Lage gewährleistet eine kontinuierliche Nachfrage nach deiner Immobilie, was zu guten Mietrenditen führt. Das erhöht die Liquidität der Immobilie, sollte es nötig sein sie zu verkaufen. Immobilien in aufstrebenden Gegenden werden sehr wahrscheinlich an Wert zulegen und auch abseits der Mietrendite für ein schönes Plus in deinem Portfolio sorgen. Immobilien in Gegenden mit Abwanderung oder hohen Arbeitslosenquoten hingegen werden wahrscheinlich weniger an Wert zulegen.
Makrolage: Das große Bild
Die Makrolage bezieht sich auf die übergeordnete geographische Lage der Immobilie - die Region, die Stadt oder sogar das Bundesland, in dem sie sich befindet.
Wirtschaftliche Stabilität, Arbeitsmarktsituation, Infrastrukturentwicklung, Bildungsangebote und die allgemeine Lebensqualität sind wichtige Faktoren, die die Attraktivität einer Makrolage bestimmen. Ein florierendes Wirtschaftsumfeld zieht beispielsweise Unternehmen und Arbeitssuchende an, was die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien steigert. Andererseits kann eine Region mit hoher Arbeitslosigkeit oder schlechter Infrastruktur das Immobilieninvestment riskant machen.
Bevor du eine Immobilie kaufst, solltest du die Wirtschaftsdaten und Bevölkerungstrends der Region analysieren. Investiert in aufstrebende Märkte mit positiven Wachstumsprognosen. Beachtet auch zukünftige Entwicklungen, wie geplante Infrastrukturprojekte oder politische Veränderungen, die den Immobilienmarkt beeinflussen könnten.
Tipp: Soldd zeigt dir demografische Daten zu Immobilien Objekten und ermöglicht es auch, diese in den Filternkriterien zu berücksichtigen. Einwohnerzahl, Bevölkerungsentwicklung, Anzahl an Studenten sowie die Arbeitslosenquote können herangezogen werden. Neben diesen wichtigen Infos bekommst du aber auch noch zwei weitere sehr nützliche Zahlen. Die Anzahl an Mietanzeigen sowie Kaufanzeigen in einer bestimmten Region. Das ermöglicht dir die Insights, ob eine Stadt ein gutes Verhältnis von Wohnungsangeboten (Miete bzw. Kauf) zu Einwohnern hat.
Mikrolage: Details, die zählen
Während die Makrolage den allgemeinen Marktcharakter einer Region bestimmt, betrifft die Mikrolage die unmittelbare Nachbarschaft und die spezifische Lage der Immobilie innerhalb dieser Umgebung. Faktoren wie die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufszentren, Parks, medizinischen Einrichtungen und die Qualität der Nachbarschaft spielen hier eine entscheidende Rolle.
Eine Immobilie in einer begehrten Nachbarschaft mit hohem Lebensstandard kann eine höhere Wertsteigerung erwarten als eine Immobilie in einer weniger attraktiven Gegend, selbst wenn beide Immobilien in derselben Stadt liegen. Es ist daher empfehlenswert, die Mikrolage sorgfältig zu überprüfen, bevor du eine Kaufentscheidung triffst. Besuche das Gebiet zu verschiedenen Tageszeiten und beobachte das Verkehrsaufkommen, den Lärmpegel und die allgemeine Atmosphäre. Überprüfe die Verfügbarkeit von Dienstleistungen und Einrichtungen in der Nähe. Online Kartenanbieter wie Google Maps oder Apple Maps leisten hier ebenfalls gute Dienste.
Wie unterstützt dich Soldd bei der Lagebewertung?
Die Lagebewertung liefert euch Daten zur Analyse von Kaufpreisen, aber auch von Mietpreisen in einer bestimmten Lage sowie gefiltert für eine bestimmte Immobilienkategorie mit bestimmten Eigenschaften.
Die Lagebewertung in Soldd zur Kaufpreisanalyse
Für die Analyse von Kaufpreisen wähle im Menü oben die Lagebewertung aus und selektiere in den Grundeinstellungen die Option “Kauf” sowie die gewünschte Immobilienart.
Anschließend wählst du die gewünschten Filterkriterien in den Grundeinstellungen, Basisfilter und Detailfilter.
Tipp: Möchtest du dein Objekt mit anderen in dieser Lage vergleichen, empfehlen wir Wohnungen in ähnlicher Größe (z.B. +/- 5m2), gleicher Zimmeranzahl, ähnlichem Baujahr (z.B. +/- 10 Jahre) und ähnlichen Ausstattungsmerkmalen (z.B. mit Balkon) zu filtern.
Wir filtern hier als Beispiel auf Wohnungen in München mit 20-30m2 Baujahr 1970-1990 und wollen nur Wohnungen mit Balkon einbeziehen.
Als Resultat bekommst du einerseits allgemeine Kennzahlen:
Darüberhinaus siehst du einen Graph der die historische Entwicklung vom durchschnittlichen m2 Preis und der durchschnittlichen Dauer (bis Objekte verkauft werden) darstellt. Diese Daten geben Rückschlüsse darauf, wie sich der Markt hier in der Vergangenheit entwickelt hat.
Achte auch darauf, nicht zu detailliert zu filtern, da sonst die Datenbasis auf sehr wenigen Objekten beruht.
Die Daten, die hierzu herangezogen werden, sind Anzeigendaten. Das heißt, der tatsächliche Verkaufspreis kann natürlich vom Preis in der Anzeige abweichen. Dennoch sind diese Zahlen überaus wertvoll, da vor allem in Kombination mit der Verkaufsdauer gute Rückschlüsse auf die Entwicklung des Marktes in einer Region gezogen werden kann. Aktuell gut ersichtlich ist auch, dass immer mehr Objekte am Markt sind (Aktive Objekte) die nicht verkauft werden bzw. Sehr lange am Markt bleiben. Währenddessen sind die Angebotspreise relativ stabil geblieben. Daher ist anzunehmen, dass die Erwartungshaltung von Verkäufern nicht unbedingt mit der Realität (veränderte Zinslage) und daher den Erwartungen bzw. Möglichkeiten der Käufer harmonieren und ggf. Verhandlungsspielraum beim Preis vorhanden ist.
Tipp: Wenn du eine möglichst genaue Bewertung einer Immobilie nach Bankenstandard vornehmen möchtest, raten wir dir, die Detailbewertung zu verwenden. Eine Bewertung kostet einen Credit und läuft über unseren Partner ImmAzing. Da viele Banken selbst auf ImmAzing zurückgreifen, kannst du schon vorab herausfinden wie hoch die Bewertung der Bank ausfallen wird und wie viel du demnach finanziert bekommst!
Die Lagebewertung bei Soldd zur Mietpreisanalyse
Um abzuschätzen, wie hoch die Mieteinnahmen für ein bestimmtes Objekt sein könnten, kannst du ebenfalls die Lagebewertung verwenden.
Wechsle in den Grundeinstellungen auf die Option “Miete”. Die restlichen Filterkriterien von vorhin kannst du weiterhin verwenden.
Die demografischen Daten sind ident. Die Miete / m² berechnet sich als durchschnittlicher Mietpreis/m² für diese Immobilie, ermittelt anhand des durchschnittlichen Mietpreis/m² für ähnliche Inseraten dieser Postleitzahl in den letzten 90 Tagen.
Der Graph mit Preisentwicklung & Angebotsdauer bezieht sich nun natürlich auf Mietpreise. Hier abzulesen ist ob Mieten steigen oder fallen und wie schnell Wohnungen vermietet werden.
Gleich wie bei der Kaufpreisanalyse ist das Wertvolle hier, dass für den Vergleich nur die gefilterten, ähnlichen Objekte herangezogen werden und du damit sehr konkrete Annahmen über den möglichen Mietpreis sowie die Vermietbarkeit für dein Objekt ableiten kannst.
Daher lässt sich einschätzen, ob diese Lage gut für die Vermietung funktioniert (Dauer bis Objekt vermietet wird ist kurz und es gibt im Vergleich zu den Einwohnern relativ wenig aktive Objekte zu mieten).
Abschließend lässt sich sagen, dass die Investition in eine Immobilie ohne eine gründliche Bewertung der Lage ein riskantes Unterfangen sein kann. Als Investor solltest du dir immer die Zeit nehmen, die Lage sorgfältig zu analysieren und zu verstehen. Wenn du dir dabei einiges an Zeit ersparen willst und auf historische Daten in der Lagebewertung zurückgreifen möchtest, dann hol dir jetzt den Ultimate Plan von Soldd!
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