Eine zentrale Kennzahl beim Investieren in Immobilien ist die Rendite. Um die Spreu vom Weizen für euch zu trennen, berechnet Soldd die Rendite automatisch für alle Objekte. Zur Berechnung der Mietrendite eines Objekts sind neben den Anschaffungskosten auch die zu erwartenden Einkünfte – also die Miete – entscheidend. Da diese Information in Kaufanzeigen aber fehlt, müssen wir eine möglichst genaue Annahme für die erzielbare Miete treffen. In diesem Artikel zeigen wir, wie diese Berechnung funktioniert.
In aller Kürze Zusammengefasst: Wir berücksichtigen jetzt ab sofort auch die Wohnungsgröße sowie die Bauart (Altbau/Neubau) um die erzielbare Miete.
Optimiert für den österreichischen Markt
Bitte beachte, dass die hier beschriebene Methode speziell auf die Bedürfnisse und gesetzlichen Rahmenbedingungen in Österreich abgestimmt ist. Für Deutschland haben wir auch maßgeschneiderte Ansätze, die den dortigen Gegebenheiten entsprechen und ebenso optimale Resultate gewährleisten. Details hierzu werden wir in einem weiteren Blog-Post behandeln.
Die Methodik hinter der Berechnung der erzielbaren Miete
Seit unserem Release im Dezember 2024 fließt die Bauart des Gebäudes in die Berechnung mit ein – eine wesentliche Neuerung. Dabei unterscheiden wir zwischen Altbau und Neubau.
Altbau: Mietzinsregulierung nach dem Mietrechtsgesetz
In Österreich gelten Wohnungen als Altbau, wenn sie bis 1945 errichtet wurden. Diese unterliegen dem Mietrechtsgesetz (MRG), das Mietzinsbegrenzungen vorschreibt. Der Mietpreis wird nach dem regionalen Richtwertmietzins festgelegt. Zusätzliche Faktoren wie Ausstattung und Lage beeinflussen den Mietzins, können jedoch automatisiert nicht einbezogen werden. Unsere Berechnung basiert daher ausschließlich auf dem gesetzlich vorgeschriebenen Mietzins und den durchschnittlichen Betriebskosten (Daten von Statistik Austria).
Neubau: Freier Markt
Für Neubauten – Wohnungen, die nach 1945 errichtet wurden – orientieren wir uns an Marktpreisen. Dazu analysieren wir aktuelle Mietanzeigen aus derselben Postleitzahl, berechnen die Warmmiete pro Quadratmeter und berücksichtigen die Wohnungsgröße. Kleinere Wohnungen erzielen in der Regel höhere Quadratmeterpreise als größere Objekte.
Grenzen der Schätzung
Individuelle Merkmale wie Freiflächen, das Stockwerk oder besondere Ausstattung berücksichtigen wir aktuell nicht, da diese Angaben auf manchen Portalen nur unstrukturiert erfasst werden und daher nicht mit einbezogen werden können. Unsere Schätzung dient daher als erste Orientierung bzw. zur Vorselektion.
Herausforderungen bei der Datenerhebung
In kleinen Städten mit geringem Mietangebot kann die Datenlage begrenzt sein. In solchen Fällen greifen wir auf historische Anzeigen der letzten 12 oder 24 Monate zurück. Sollte auch das nicht ausreichen, verwenden wir den vorgegebenen Altbau-Mietzins als Rückfalloption.
Altbau und Neubau: Die Rolle des Mietrechtsgesetzes (MRG)
In welcher Anwendung das MRG greift, hängt von mehreren Faktoren ab. Nicht alle Anzeigen enthalten Baujahr oder Bauart, weshalb wir in Zweifelsfällen von einem Neubau ausgehen. Dennoch ist es wichtig, dies individuell zu überprüfen (am besten vom Makler Auskunft erbeten oder im Zweifelsfall über einen Anwalt prüfen lassen).
Das MRG gilt beispielsweise für:
- Mietwohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden und mehr als zwei Mietgegenstände haben.
- Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurden und mehr als zwei Mietgegenstände haben.
- Geförderte Neubauten mit mehr als zwei Mietgegenständen.
Achtung: Objekte mit Teilanwendung des MRG oder einem „angemessenen Mietzins“ werden in unserer Kalkulation nicht berücksichtigt und daher als Wohnungen mit freiem Mietzins behandelt.
Tipp: In Soldd könnt ihr die Bauart in der Detailansicht eines Objekts ändern. Dann wird automatisch der für diese Bauart kalkulierte Wert für die erzielbare Miete übernommen.
Mehrfamilienhäuser bzw. Zinshäuser
Mehrfamilienhäuser bestehen aus mehreren Wohneinheiten. Hier wenden wir demnach dieselbe Methodik/Datenbasis wie bei Wohnungen an, berechnen jedoch einen gewichteten Durchschnitt für verschiedene Wohnungsgrößen. Laut Statistik Austria beträgt die durchschnittliche Wohnungsgröße in Österreich rund 100 m², was in unsere Gewichtung einfließt. Dachgeschossausbauten oder deren Potenzial bleiben jedoch unberücksichtigt.
Fazit
Die von Soldd ermittelte Rendite bzw. erzielbare Miete bietet eine sehr gute Grundlage zur Vorselektion von Objekten. Selbstverständlich sollte man bei interessanten Objekten aber stets eine Detailprüfung vornehmen. Die Immo-Analyse bzw. die Gutachten-Funktion in Soldd unterstützen euch dabei.