Cash-Flow Analyse für Immobilien: Entscheidungshilfe beim Kauf

Ein Immobilienkauf ist eine spannende, aber auch herausfordernde Entscheidung. Besonders, wenn man eine Immobilie als Investment betrachtet, spielen Zahlen eine vorrangige Rolle. Eine Cashflow-Analyse ist dabei ein entscheidendes Werkzeug, um zu prüfen, ob ein Investment rentabel ist. In diesem Blog-Post zeigen wir dir, wie du eine solche Analyse durchführst und wie sie dir als Entscheidungshilfe dient.

Warum eine Cashflow-Analyse?

Der Cashflow zeigt den tatsächlichen Nettozufluss von Geld – also den Cash der nach allen Ausgaben am Ende des Monats auf deinem Konto bleibt (oder eben auch nicht). Während manche Investoren sich primär auf den Kaufpreis und die mögliche Wertsteigerung einer Immobilie konzentrieren, kann der Cashflow entscheidend sein, wenn es darum geht, die laufende Rentabilität des Investments zu prüfen. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass deine Immobilie nach Abzug aller Kosten einen Überschuss abwirft, der dir jeden Monat zur Verfügung steht. Das ist insbesondere für Investoren wichtig, die auf ein stetiges Einkommen aus ihren Investments angewiesen sind.

Die Komponenten der Cashflow-Analyse

Um eine fundierte Cashflow-Analyse zu erstellen, musst du verschiedene Einnahmen und Ausgaben deiner Immobilie berücksichtigen. Hier sind die wichtigsten Faktoren:

Einnahmen

1. Mieteinnahmen: Das ist der Hauptposten. Die monatlichen Mieteinnahmen für die Wohnung. Eventuell gibt es noch eine Möbelmiete für Einrichtungsgegenstände. 
2. Sonstige Einnahmen: Mieteinnahmen aus Garagen, Stellplätzen oder Werbeflächen gehören in diese Kategorie.

Ausgaben

1. Hypothekenzahlung: Die monatliche Rate deiner Finanzierung, inklusive Zinsen und Tilgung, wobei steuerlich hier nur die Zinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden dürfen.
2. Betriebskosten/Hausgeld: Dazu gehören Ausgaben wie Wasserversorgung, Aufzug, Grundsteuer, Versicherungen, und mehr. Beachte hier was umlagefähig ist und daher vom Mieter zu bezahlen ist und was nicht.
3. Sonstige Kosten: z.B. Bank- und Kontoführungsgebühren, Zinsen, Porto, Telefon.
4. Instandhaltung: Jährliche oder monatliche Rücklagen für Reparaturen und Renovierungen.
5. Verwaltung: Wenn ein Verwalter die Immobilie betreut, fallen hierfür Kosten an.
6. Leerstand: Plane das Risiko für Mietausfälle mit ein.

Beispielrechnung

Stell dir vor, du erwägst, eine Eigentumswohnung als Investment zu kaufen. Die monatlichen Mieteinnahmen betragen 1.200 Euro. Gleichzeitig liegen deine Ausgaben wie folgt:

• Hypothekenzahlung: 600 Euro
• Betriebskosten: 100 Euro
• Instandhaltung: 50 Euro
• Verwaltung: 30 Euro
• Leerstand: 20 Euro

Deine monatlichen Gesamtausgaben betragen also 800 Euro. Mit 1.200 Euro Mieteinnahmen ergibt sich ein positiver Cashflow von 400 Euro pro Monat (1.200 - 800 = 400). Das entspricht einem jährlichen Überschuss von 4.800 Euro.

Worauf achten bei der Cashflow-Analyse?

• Realistische Zahlen: Nutze aktuelle und präzise Zahlen für Mieten und Ausgaben. Schätze nicht einfach, sondern recherchiere die Marktsituation.
• Langfristiger Blick: Eine Immobilie ist eine langfristige Investition. Berücksichtige mögliche Wertsteigerungen und Mietpreissteigerungen, aber sei vorsichtig bei optimistischen Annahmen.
• Risiken einkalkulieren: Nimm Leerstände, Reparaturen oder Änderungen der Zinssätze in deine Berechnungen auf. Ein Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ist wichtig.

Wie kann Soldd dich bei einer Cashflow-Analyse unterstützen?

Seit kurzem gibt es in Soldd die Möglichkeit eine Immo Analyse für ein bestimmtes Objekt durchzuführen. Dabei wird neben weiteren wichtigen Rahmenbedingungen (z.B. Lagebewertung, Vergleich von Kaufpreis, BK, etc. mit ähnlichen Objekten) auch eine Cash-Flow Analyse vorgenommen. Dabei arbeitet Soldd automatisch mit realistischen Zahlen für z.B. die Kreditzinsen, Leerstandannahme etc., die du aber auch nach deinen Bedürfnissen anpassen kannst. Am Beispiel-Screenshot rechts siehst du eine solche Analyse in Soldd.

Beachte hierbei, dass es sich um eine Kalkulation für das erste Jahr handelt und sich die Einnahmen (z.B. durch Mietsteigerungen), als auch für die Ausgaben (z.B. durch Inflation) über die Zeit verändern werden.

Info: Für Benutzer mit Soldd Ultimate oder Enterprise Plan sind Immo Analysen unlimitiert verfügbar. Für User mit Pro Abo können Analysen via Credits á € 9,90 durchgeführt werden. 

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Wann ist der Cashflow positiv genug?

Ein positiver Cashflow ist natürlich ein gutes Zeichen, aber wie viel Überschuss sollte eine Immobilie tatsächlich generieren? Das hängt von deinen persönlichen Anlagezielen und Risikopräferenzen ab. Manche Investoren sind mit einem kleinen monatlichen Überschuss zufrieden, wenn sie auf langfristige Wertsteigerungen setzen. Andere möchten einen höheren monatlichen Überschuss, um direkt ein stabiles Einkommen zu erhalten.

Aus steuerlicher Sicht bzw. zur Widerlegung der Liebhabereivermutung ist das (kumulierte) steuerliche Ergebnis relevant.

Dafür musst du in Österreich über einen Zeitraum von 20 Jahren ein Totalgewinn erwirtschaften. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, eine Prognoserechnung durchführen zu lassen.

In Deutschland geht das Finanzamt von Liebhaberei aus, wenn du mit deiner Tätigkeit über einen längeren Zeitraum Verluste machst. Aufwendungen können als Werbungskosten nur dann vollständig abgeschrieben werden wenn die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete entspricht. 

Unterschiede zwischen Cashflow-Analyse und Mietrendite

Die Cashflow-Analyse und die Mietrendite-Berechnung sind beides wichtige Werkzeuge für Investoren, um den Erfolg eines Investments zu bewerten. Obwohl sie auf den ersten Blick ähnlich erscheinen, gibt es entscheidende Unterschiede:

• Cashflow-Analyse: Hierbei geht es darum, den monatlichen oder jährlichen Nettozufluss an Geld zu berechnen, nachdem alle Kosten abgezogen wurden. Sie stellt sicher, dass du mit den geplanten laufenden Ausgaben/Einnahmen nicht in finanzielle Schwierigkeiten gerätst.

• Mietrendite: Diese Berechnung setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Sie zeigt dir, wie effizient dein eingesetztes Kapital arbeitet. Die Mietrendite hilft dabei, den generellen Ertrag einer Immobilie einzuschätzen und ermöglicht einen Vergleich mit anderen Investitionen. Wie du Brutto und Nettomietrendite berechnen kannst haben wir bereits in einem Blog-Beitrag behandelt.

Zusammenfassend kann man sagen: Während die Mietrendite-Berechnung eher eine langfristige Perspektive bietet, zeigt die Cashflow-Analyse dir konkret, wie viel Geld du monatlich zur Verfügung hast. Beide Methoden ergänzen sich, indem sie unterschiedliche Aspekte der finanziellen Bewertung einer Immobilie abdecken und somit eine umfassendere Entscheidungsgrundlage bieten.

Fazit

Die Cashflow-Analyse ist ein wertvolles Werkzeug, um zu entscheiden, ob eine Immobilie eine rentable Investition ist. Mit einem klaren Bild von Einnahmen und Ausgaben erhältst du ein besseres Verständnis für die finanziellen Auswirkungen deiner Investition. Ein positiver Cashflow ist das Ziel, aber es ist wichtig, dabei realistisch und vorsichtig zu planen. Wenn du die Zahlen genau kennst und Risiken einkalkulierst, bist du bestens vorbereitet, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.