In diesem Blog-Post dreht sich alles um die Immobilienrendite. Ihr werdet erfahren, was die Immobilienrendite genau ist, wie ihr sie berechnen könnt und warum sie für euren Erfolg als Immo-Investor von entscheidender Bedeutung ist.
Was ist die Immobilienrendite?
Die Rendite ganz allgemein ist ein Maß dafür, wie profitabel eine Investition ist. Sie zeigt euch das Verhältnis zwischen den erwarteten Erträgen (pro Jahr) und dem eingesetzten Kapital. Je höher die Rendite, desto besser ist eure Investition. Im Fall der Immobilienrendite werden vorwiegend Mietrenditen betrachtet, bei denen die jährlichen Mieteinnahmen dem Kaufpreis der Immobilie gegenübergestellt werden.
Warum ist die Mietrendite für Immobilieninvestoren so relevant?
Wenn ihr in Immobilien investiert, geht es euch wahrscheinlich darum, euer Geld gewinnbringend anzulegen und langfristige Erträge zu erzielen. Die Immobilienrendite ist dabei der wichtigste Indikator, der euch zeigt, wie erfolgreich eure Investitionen sind.
Sie gibt Aufschluss auf:
a) Die Rentabilität der Investition: Die Rendite ermöglicht es euch, die Rentabilität eurer Investitionen zu bewerten. Ihr möchtet sicherstellen, dass eure Immobilieninvestitionen euch einen angemessenen Gewinn einbringen. Indem ihr die Rendite berechnet, könnt ihr feststellen, ob ihr eure finanziellen Ziele erreicht oder ob es Verbesserungsbedarf gibt.
b) Die Vergleichbarkeit von Investitionen: Die Rendite erlaubt es euch, verschiedene Immobilieninvestments miteinander zu vergleichen. Ihr könnt eure Investitionen nach ihrer Rendite sortieren und diejenigen auswählen, die euch die besten Ergebnisse liefern. Dadurch könnt ihr eure Ressourcen optimal nutzen und euer Portfolio aufbauen.
c) Die Risikobewertung: Die Rendite hilft euch auch dabei, das Risiko eurer Investitionen zu bewerten. Eine hohe Rendite kann darauf hindeuten, dass ihr möglicherweise ein höheres Risiko eingeht, während eine zu niedrige Rendite dazu führen kann, dass sich das Investment nicht mehr rechnet.
Wie berechnet man die Immobilienrendite?
Es gibt verschiedene Methoden, die Rendite zu berechnen, aber wir werden uns auf zwei gängige Ansätze konzentrieren:
1. Bruttomietrendite: Diese Methode berechnet die Rendite basierend auf der Jahres-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Die Kaltmiete ist der reine Mietzins, also exklusive Betriebskosten und sonstiger Beträge, die vom Mieter gezahlt werden (Jahresbruttomieteinnahmen).
Die Formel für die Bruttomietrendite lautet:
Beispiel:
Kaufpreis einer Wohnung: € 100.000,-Nettomiete im Monat: € 400,------------------------------------
= 4,8% Bruttomietrendite
2. Nettomietrendite oder effektive Mietrendite: Im Gegensatz zur Bruttomietrendite berücksichtigt die Nettomietrendite auch laufende Kosten und Rücklagen die der Eigentümer der Immobilie zu tragen hat und nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Da hier tatsächlich realisierbares Einkommen den Investitionskosten gegenübergestellt werden, ist sie für Investoren die wichtigere Kennzahl. Die hierzu Formel lautet:
Vermieterkosten bestehen aus Betriebskosten die nicht auf den Mieter umgelegt werden können und den Rücklagen.
Vermieterkosten werden in Österreich und Deutschland etwas unterschiedlich berechnet. In Deutschland sind teile vom Hausgeld nicht umlagefähig. Auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsrücklagen sollten eingerechnet werden. In Österreich kommt es auf das Objekt an welche Gesetzesgrundlage (MRG oder ABGB) zum Tragen kommt und welche Kosten als Betriebskosten ausgewiesen werden dürfen.
Des Weiteren können/sollten bei der Nettomietrendite die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Hier gibt es einige Szenarien mit sehr unterschiedlichen Kostenstrukturen. Maklergebühren können gar keine anfallen, sollte kein Makler im Spiel sein und bis zu 6% betragen. Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland je nach Bundesland unterschiedlich, sie kann jedoch wie im Fall eines Share Deals auch zur Gänze wegfallen.
Für die meisten Deals können Kaufnebenkosten mit 10% bis 12% geschätzt werden. Für eine genaue Nettomietrendite beachte jedoch die Rahmenbedingungen individuell für deinen Deal.
Beispiel:Kaufpreis des Objekts: € 100.000,-Kaufnebenkosten: € 10.000,-Daher Investitionskosten: € 110.000,-Monatliche Nettomiete: € 400,-Betriebskosten (nicht auf den Mieter umlegbar): € 66,-Rücklagen etc.: € 34,-Daher Vermieterkosten: € 100----------------------------= 3,27 % Nettomietrendite
Wie berechnet Soldd die Rendite?
Da die Kaufnebenkosten je nach Deal stark unterschiedlich sein können (mit/ohne Makler, Share Deal, etc.), werden die Kaufnebenkosten nicht berücksichtigt.
Tipp: Je nach Objekt kann die Erzielbare Miete mehr oder weniger vom Durchschnitt abweichen. Bei der Detailprüfung zum Objekt solltest du daher die "Erzielbare Miete" durch neue Daten aus deiner Recherche ersetzen. Die Renditeberechnung in Soldd wird dadurch automatisch aktualisiert.
Info: Soldd liest die Betriebskosten und Rücklagen automatisch aus den Inseraten aus und berücksichtigt die Angaben in der Renditeberechnung. Bei fehlenden Angaben für die Betriebskosten oder die Rücklagen werden Marktübliche Schätzwerte verwendet (BK: 2€/m2, Rücklagen: 1€/m2). Du kannst in der Detailansicht aber alle Werte mit aktualisierten Angaben überschreiben und die Renditeberechnung damit aktualisieren.Hier ein Screenshot einer Eigentumswohnung in Wien wie sie in Soldd dargestellt wird, mit BK und Rücklagen sowie Renditeberechnung:
Faktoren, die die Immobilienrendite beeinflussen
Es gibt eine Reihe von Faktoren, die die Immobilienrendite beeinflussen können. Hier sind einige wichtige Aspekte, die ihr bei der Berechnung und Bewertung eurer Rendite berücksichtigen solltet:
a) Mietpreise: Die Höhe der erzielbaren Mieteinnahmen hat einen direkten Einfluss auf eure Rendite. Untersucht den Markt gründlich und berücksichtigt die aktuellen Mietpreise sowie die erwartete Entwicklung in der Zukunft.
Manchmal lohnt es sich, in eine Aufwertung/Sanierung zu investieren, um danach eine höhere Miete verlangen zu können. Hier könnt ihr einfach 2 Szenarien durchrechnen und vergleichen – einmal mit und einmal ohne Sanierung.
Tipp: Wenn du Informationen zu erzielbaren Mieten für bestimmte Regionen suchst, dann kannst du dazu in Soldd die Lagebewertung verwenden. Filtere nach deinen gewünschten Kriterien (Lage, Wohnungsgröße und Ausstattung) und vergleiche, wie sich die Mietpreise in den letzten Monaten bzw. Jahren entwickelt haben.
Hier beispielsweise ein Screenshot mit der Lagebewertung (Mietwohnungen) für Frankfurt:
b) Betriebskosten: Die Betriebskosten, wie beispielsweise Instandhaltungskosten, Versicherung und Verwaltungsgebühren, mindern eure Einnahmen. Ein Objekt mit niedrigen Betriebskosten zu finden ist daher von Vorteil, da ggf. eine höhere Nettomiete verlangt werden kann.
Tipp: Hier nimmt euch Soldd viel Arbeit ab! Betriebskosten und Rücklagen werden automatisch aus den Inseraten ausgelesen bzw. falls sie nicht angegeben sind mit Erfahrungswerten hinterlegt und für die Renditeberechnung berücksichtigt.
c) Finanzierungskosten: Wenn ihr für eure Immobilieninvestitionen Fremdkapital aufnehmt, solltet ihr die Finanzierungskosten berücksichtigen. Dazu zählen etwa Bankgebühren oder etwaige Kosten für einen Finanzierungsmakler. Nicht in der Renditeberechnung berücksichtigt werden Bankzinsen. Typischerweise sollten nur Deals abgeschlossen werden, bei denen die Bankzinsen geringer sind als die Nettorendite (plus 2%). Mit weniger eingesetztem Eigenkapital, ist man in der Lage, mehr Ertrag zu generieren. Deshalb spricht man hier vom Leverage-Effekt bzw. Hebel.
d) Wertsteigerungspotenzial: Das Wertsteigerungspotenzial beeinflusst die Mietrendite nicht. Solltet ihr das Objekt jedoch eines Tages verkaufen wollen, möchtet ihr einen möglichst guten Verkaufswert erzielen. Untersucht den Standort, die Nachfrageentwicklung und andere Faktoren, die den Wert der Immobilie im Laufe der Zeit steigern könnten.
Fazit
Die Immobilienrendite ist ein entscheidender Faktor für Immobilieninvestoren. Sie ermöglicht es, die Rentabilität eurer Investitionen zu bewerten, verschiedene Immobilien miteinander zu vergleichen und das Risiko eurer Investitionen zu bewerten.
Denkt daran, dass die Rendite jedoch nicht das einzige Kriterium für eine gute Investition ist. Ihr solltet auch andere Faktoren wie den Marktwertvergleich, eure persönlichen Ziele, eure Risikotoleranz und die Wertsteigerung der Immobilie berücksichtigen.
Nutzt die Rendite als eines der Werkzeuge, um eure Entscheidungen zu unterstützen und den Erfolg eurer Immobilieninvestitionen zu maximieren.
