Ein Immobilienkauf ist eine spannende, aber auch herausfordernde Entscheidung. Besonders, wenn man eine Immobilie als Investment betrachtet, spielen Zahlen eine vorrangige Rolle. Eine Cashflow-Analyse ist dabei ein entscheidendes Werkzeug, um zu prüfen, ob ein Investment rentabel ist. In diesem Blog-Post zeigen wir dir, wie du eine solche Analyse durchführst und wie sie dir als Entscheidungshilfe dient.
Der Cashflow zeigt den tatsächlichen Nettozufluss von Geld – also den Cash der nach allen Ausgaben am Ende des Monats auf deinem Konto bleibt (oder eben auch nicht). Während manche Investoren sich primär auf den Kaufpreis und die mögliche Wertsteigerung einer Immobilie konzentrieren, kann der Cashflow entscheidend sein, wenn es darum geht, die laufende Rentabilität des Investments zu prüfen. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass deine Immobilie nach Abzug aller Kosten einen Überschuss abwirft, der dir jeden Monat zur Verfügung steht. Das ist insbesondere für Investoren wichtig, die auf ein stetiges Einkommen aus ihren Investments angewiesen sind.
Um eine fundierte Cashflow-Analyse zu erstellen, musst du verschiedene Einnahmen und Ausgaben deiner Immobilie berücksichtigen. Hier sind die wichtigsten Faktoren:
Stell dir vor, du erwägst, eine Eigentumswohnung als Investment zu kaufen. Die monatlichen Mieteinnahmen betragen 1.200 Euro. Gleichzeitig liegen deine Ausgaben wie folgt:
Deine monatlichen Gesamtausgaben betragen also 800 Euro. Mit 1.200 Euro Mieteinnahmen ergibt sich ein positiver Cashflow von 400 Euro pro Monat (1.200 - 800 = 400). Das entspricht einem jährlichen Überschuss von 4.800 Euro.
Beachte hierbei, dass es sich um eine Kalkulation für das erste Jahr handelt und sich die Einnahmen (z.B. durch Mietsteigerungen), als auch für die Ausgaben (z.B. durch Inflation) über die Zeit verändern werden.
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Ein positiver Cashflow ist natürlich ein gutes Zeichen, aber wie viel Überschuss sollte eine Immobilie tatsächlich generieren? Das hängt von deinen persönlichen Anlagezielen und Risikopräferenzen ab. Manche Investoren sind mit einem kleinen monatlichen Überschuss zufrieden, wenn sie auf langfristige Wertsteigerungen setzen. Andere möchten einen höheren monatlichen Überschuss, um direkt ein stabiles Einkommen zu erhalten.
Aus steuerlicher Sicht bzw. zur Widerlegung der Liebhabereivermutung ist das (kumulierte) steuerliche Ergebnis relevant.
Dafür musst du in Österreich über einen Zeitraum von 20 Jahren ein Totalgewinn erwirtschaften. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, eine Prognoserechnung durchführen zu lassen.
In Deutschland geht das Finanzamt von Liebhaberei aus, wenn du mit deiner Tätigkeit über einen längeren Zeitraum Verluste machst. Aufwendungen können als Werbungskosten nur dann vollständig abgeschrieben werden wenn die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete entspricht.
Die Cashflow-Analyse und die Mietrendite-Berechnung sind beides wichtige Werkzeuge für Investoren, um den Erfolg eines Investments zu bewerten. Obwohl sie auf den ersten Blick ähnlich erscheinen, gibt es entscheidende Unterschiede:
Cashflow-Analyse: Hierbei geht es darum, den monatlichen oder jährlichen Nettozufluss an Geld zu berechnen, nachdem alle Kosten abgezogen wurden. Sie stellt sicher, dass du mit den geplanten laufenden Ausgaben/Einnahmen nicht in finanzielle Schwierigkeiten gerätst.
Mietrendite: Diese Berechnung setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Sie zeigt dir, wie effizient dein eingesetztes Kapital arbeitet. Die Mietrendite hilft dabei, den generellen Ertrag einer Immobilie einzuschätzen und ermöglicht einen Vergleich mit anderen Investitionen. Wie du Brutto und Nettomietrendite berechnen kannst haben wir bereits in einem Blog-Beitrag behandelt.
Zusammenfassend kann man sagen: Während die Mietrendite-Berechnung eher eine langfristige Perspektive bietet, zeigt die Cashflow-Analyse dir konkret, wie viel Geld du monatlich zur Verfügung hast. Beide Methoden ergänzen sich, indem sie unterschiedliche Aspekte der finanziellen Bewertung einer Immobilie abdecken und somit eine umfassendere Entscheidungsgrundlage bieten.
Die Cashflow-Analyse ist ein wertvolles Werkzeug, um zu entscheiden, ob eine Immobilie eine rentable Investition ist. Mit einem klaren Bild von Einnahmen und Ausgaben erhältst du ein besseres Verständnis für die finanziellen Auswirkungen deiner Investition. Ein positiver Cashflow ist das Ziel, aber es ist wichtig, dabei realistisch und vorsichtig zu planen. Wenn du die Zahlen genau kennst und Risiken einkalkulierst, bist du bestens vorbereitet, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.